DISTRATO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA E SEUS REFLEXOS QUANTO À RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO

NÃO SÃO POUCOS OS CASOS EM QUE NÃO SE ADMITE A FORMA SOCIAL DO CONTRATO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA QUE EXISTE PARA PROMOVER O CRESCIMENTO SUSTENTÁVEL DE NOSSA SOCIEDADE, FAZENDO-SE NECESSÁRIA A JUDICIALIZAÇÃO

Desde algum tempo o crescimento do mercado imobiliário tem trazido necessárias reflexões. Antes da vigência da lei 6766/79 - de Parcelamento do Solo Urbano, ainda não tínhamos regras protetivas aos compradores. Com o advento dessa lei e com o fortalecimento da economia fez-se a venda parcelada de imóveis crescente e de maneira sólida e irreversível.

Esse crescimento provocou uma corrida às compras e não sem motivo vivenciamos uma “bolha” inflada por conceitos que se mostraram extremamente prejudicais.

Vindo a crise econômica, compradores de imóveis que quando contrataram, tinham condições de financiar uma operação de longo prazo, se viram na necessidade de se desvincular dessas obrigações assumidas, sob pena de tornar-se inadimplentes e sofrerem sanções irreversíveis.

A rescisão é plenamente admissível, principalmente por questões que tornaram insustentável a manutenção do compromisso, porém, a relação entre os empreendedores imobiliários e o comprador, muitas vezes é abusiva em relação às condições impostas, gerando demandas judiciais. A rescisão traz à tona a discussão quanto ao limite percentual passível de ser retido pela parte vendedora e a forma em que o saldo terá que ser devolvido a parte compradora.

O que se nota é a necessidade de entender o espirito social do contrato, que existe para suportar clausulas que contemplem o equilíbrio, não podendo ser considerado como forma de apreender as partes a questões decididas unilateralmente, e, pior ainda, quando em detrimento do interesse daquele que se caracteriza pela sua hipossuficiência.

O STJ - Superior Tribunal de Justiça já foi chamado a se pronunciar e decidiu, em uma das vezes, da seguinte maneira "Esta Corte Superior, à luz de precedentes firmados pela Segunda Seção, entende que "o compromissário comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das importâncias pagas" (EREsp 59870/SP, Rel. Ministro BARROS MONTEIRO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 10/04/2002, DJ 09/12/2002 p. 281.

Nessa espécie de negócio jurídico, a parte compradora é chamada a aderir a um contrato previamente concebido, com suas clausulas estabelecidas, de forma que, na condição de consumidor e aderente, sujeita-se a aceitar, em bloco, as cláusulas, que foram unilateralmente elaboradas, ou seja, relativiza sua vontade em detrimento à vontade do empreendedor/vendedor.

Nesse sentido começa aqui a saga pela busca do equilíbrio comercial entre as partes, que, infelizmente, na maioria das vezes será decidido perante o poder judiciário.