O problema das taxas de manutenção dos loteamentos e suas possíveis soluções

Resumo: Este artigo expõe o atual e crescente problema envolvendo a exigência, pelas associações, das taxas de manutenção dos serviços relativos às áreas de interesse comum dos proprietários de lotes, tendo em vista a tendência de pacificação da jurisprudência no sentido de negar a possibilidade dessa cobrança. Após traçar o atual panorama nos tribunais estaduais e superiores, o artigo trata das medidas que já estão sendo tomadas, em juízo e no Congresso Nacional, para solucionar o imbróglio, analisando-se as suas respectivas limitações, e propondo-se, ao final, providências adicionais que podem ser adotadas para reforçar a viabilidade de tal cobrança.

Sumário. 1. O problema das associações dos loteamentos de acesso controlado. 2. Novos loteamentos: a servidão como opção para obrigar o titular do lote a participar do rateio das despesas. 3. Medida aplicável aos loteamentos já implantados. 4. Conclusão.

1. O problema das associações dos loteamentos de acesso controlado

           As empresas loteadoras em geral, quando concebem um novo empreendimento, não pensam apenas na sua viabilidade econômica e nos lucros que dele podem advir. Toda equipe multidisciplinar (empresários, arquitetos, urbanistas e consultores) deseja mais do que o simples sucesso do loteamento no estande de vendas; ela planeja e visualiza uma comunidade que possa se instalar e se manter - com segurança, uso inteligente do espaço urbano, conservação das áreas públicas e qualidade de vida -, contribuindo para o desenvolvimento saudável das cidades.

           Atualmente, no Brasil, é praticamente impossível contar somente com o Poder Público para alcançar estes objetivos de segurança e consistente manutenção do loteamento. É preciso que os próprios adquirentes de lotes, após recebê-los, invistam, de forma permanente, na coletividade da qual passaram a fazer parte. Os recursos correspondentes são normalmente recolhidos por duas entidades:

i) pelo síndico, quando o loteamento é estruturado como um condomínio edilício de lotes (artigos 1.331 e seguintes do Código Civil; art. 3º do Decreto-Lei nº 271/67; e Lei nº 4.591/64, artigos 28 e seguintes). Nessa modalidade, o terreno, as vias de circulação e demais áreas de uso coletivo constituem partes comuns, de propriedade particular dos donos de lotes (condôminos), e cada lote, com a sua respectiva fração ideal, é uma unidade imobiliária; ou então           

ii) na hipótese do empreendimento ser aprovado na forma de um loteamento clássico, sob a égide da Lei de Loteamentos (Lei nº 6.766/79), a cobrança é feita por uma associação constituída especificamente para tal fim, que fica também responsável pela assinatura de contratos, representação em juízo, atuação junto às repartições públicas e tudo o mais que diga respeito àquela comunidade.

           O condomínio de lotes é uma figura relativamente recente, sendo aceito apenas em parte das cidades brasileiras, mediante a aprovação de lei municipal específica.[1] Logo, seja por falta de previsão legal, ou pela maior familiaridade dos empresários, agentes públicos e cartórios com a Lei de Loteamentos, a estruturação clássica do empreendimento ainda é a mais empregada no país. A problemática a seguir abordada, envolvendo a obrigação dos proprietários de lotes em participar das despesas de conservação das áreas de interesse comum, tem como foco justamente essa modalidade, eis que no condomínio de lotes não existe controvérsia quanto a essa obrigação, por existir norma específica (art. 1.336, I, do Código Civil) que vincula o condômino a tal pagamento.

           Reguladas pelo Código Civil (artigos 53 e seguintes), as associações são pessoas jurídicas de direito privado[2], que possuem personalidade jurídica própria, distinta da dos seus associados. Ao contrário das sociedades, as associações não possuem fins econômicos (lucrativos), usufruindo, por isso, de certas vantagens, especialmente fiscais; e sob pena de perderem tais benefícios, não podem distribuir lucros aos seus associados.

           As associações, no início e por vários anos, revelaram-se um instrumento eficaz, permitindo à coletividade sustentar adequadamente os serviços necessários e de interesse dos proprietários do local. O titular de um lote que se recusava a contribuir para essa manutenção era cobrado em juízo, e os tribunais estaduais, sem hesitação, apoiavam a cobrança das associações, desde que a prestação dos serviços fosse comprovada. Para se ter uma ideia, o Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro chegou a editar uma súmula sobre a matéria[3]. A razão era sempre a mesma: ninguém pode se enriquecer sem causa à custa de outrem, beneficiando-se dos serviços proporcionados pela associação sem dar a contrapartida respectiva.

           Todavia, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) não era pacífica. Enquanto a 4ª Turma referendava as decisões estaduais[4], a 3ª Turma proibiu a cobrança[5], sob o fundamento de que isso violava o direito à livre associação previsto no art. 5º, XX, da Constituição Federal. Com o objetivo de encerrar a divergência, a 2ª Seção do STJ, em acórdão publicado em outubro de 2005, relatado pelo Ministro Fernando Gonçalves, entendeu, por maioria, que a cobrança era indevida.[6] Desde então todas as decisões, monocráticas ou colegiadas, que analisaram o mérito da discussão, foram desfavoráveis às associações naquele Tribunal Superior.

           Nos anos que se seguiram, os tribunais estaduais, ignorando a firme posição do STJ, permaneceram favoráveis às associações, garantindo excelente percentual de sucesso nas demandas ajuizadas. O Supremo Tribunal Federal (STF), até então, possuía uma única decisão monocrática, de autoria do Ministro Sepúlveda Pertence, que validava a cobrança.[7]

           Em setembro de 2011, então, surgiu um importante precedente: a 1ª Turma do STF, ao julgar o Recurso Extraordinário 432.106-RJ, entendeu que “descabe, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que a ela não tenha aderido”. O acórdão, unânime, foi relatado pelo Ministro Marco Aurélio Mello, e participaram do julgamento os Ministros Carmen Lúcia, Dias Toffoli e Luiz Fux. Essa decisão foi bastante divulgada na imprensa, e com ela começaram a surgir, nos Estados, decisões favoráveis aos proprietários de imóveis, embora ainda minoritárias.

           O STJ, em março de 2015, desta vez utilizando-se do art. 543-C do Código de Processo Civil de 1973, com a finalidade de uniformizar a jurisprudência em todo o país, proferiu dois acórdãos em que ficou firmada a tese segundo a qual “as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”[8]. Com isso, os tribunais de justiça dos Estados passaram, em regra, a julgar todas as ações favoravelmente aos proprietários de imóveis.[9]           

           Está em andamento no STF o recurso extraordinário (RE) nº 695.911-SP, relatado pelo Ministro Dias Toffoli, no qual foi reconhecida a repercussão geral. Assim, a matéria será apreciada pelo plenário, e em teoria a jurisprudência pode novamente pender em prol das associações, caso elas consigam uma decisão favorável.

           Com esse desiderato, o SECOVI-SP (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis de São Paulo), a FAM-RIO (Federação das Associações de Moradores do Município do Rio de Janeiro) e a AELO (Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano) conseguiram ser admitidos como amicus curiae no processo, o que lhes permite peticionar e argumentar em favor da associação paulista que figura como recorrida e tenta manter o acórdão do TJSP que condenou o proprietário de imóvel a contribuir com as taxas de manutenção. Essa coordenação de esforços surtiu certo efeito, e a Procuradoria Geral da República (PGR) proferiu parecer favorável à tese da associação recorrida.[10]            

           Vale sublinhar, entretanto, que o parecer da PGR, embora relevante, não vincula a decisão do Supremo, e que, levando-se em conta a atual composição, dos onze Ministros que participarão do processo, quatro votaram, em 2011, conforme visto acima, em favor dos proprietários não associados, o que significa dizer que esses Ministros precisariam mudar de opinião, ou então as associações teriam que convencer no mínimo seis dos sete Ministros restantes – que nunca se manifestaram sobre o tema - para conseguir a maioria dos votos. Uma missão nada fácil. Na data em que este artigo foi escrito não havia previsão de julgamento do recurso.           

           A batalha das associações para viabilizar a cobrança das taxas de manutenção não está sendo travada apenas no STF. Estão em andamento no Congresso Nacional dois Projetos de Lei, a saber:

(i) Projeto de Lei da Câmara nº 2.725/2011, o qual acrescenta ao Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) o artigo 51-A, cujo parágrafo 6º estabelece que a manutenção da infraestrutura básica do loteamento com acesso controlado fica a cargo da “entidade civil de caráter específico dos titulares de direitos sobre lotes, custeada por todos os titulares de lotes, respeitada a individualização e a proporcionalidade em relação a cada lote”; e

(ii) Projeto de Lei do Senado nº 208/2015, que altera a Lei nº 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, e o Código Civil (art. 1.331, §1º), para autorizar expressamente a criação do condomínio edilício de lotes urbanos.

           A eventual aprovação e sanção do primeiro projeto com o atual texto do §6º do art. 51-A poderá representar um fôlego para as associações. Contudo, o assunto estaria ainda longe de ser encerrado, eis que ao menos duas questões certamente surgiriam: (i) em primeiro lugar, o fundamento dos tribunais para espancar a cobrança é constitucional (direito fundamental à livre associação previsto no art. 5º, XX), e um juiz poderia dizer que essa nova norma federal, que prevê o custeio da associação por todos os titulares de lotes, inclusive os não associados, é inconstitucional; (ii) em segundo lugar, para que essa norma produza efeitos o loteador, por força do §2º, deve, por ocasião do registro do loteamento, fazer constar essa condição como restrição urbanística, o que significa dizer que os milhares de loteamentos já registrados e negociados não poderiam se beneficiar dessa condição.

           O Projeto do Senado, a seu turno, uma vez transformado em lei, sem dúvida permitiria o aumento de novos condomínios de lotes, nos quais a cobrança da cota condominial é feita sem nenhuma resistência jurisprudencial. Mas, também neste caso, a norma não alcançaria os loteamentos clássicos, já constituídos ou a constituir.

           Portanto, como se viu até aqui:

(i) as duas alterações legislativas supracitadas representam uma solução apenas parcial do problema, pois não eliminariam a discussão constitucional envolvida na cobrança das taxas de manutenção nos inúmeros loteamentos já implantados no país; isto partindo-se da premissa de que ambos os Projetos de lei conseguirão chegar ao fim da estrada parlamentar no Congresso Nacional sem alterações relevantes[11], e que não sofrerão veto presidencial;

(ii) uma vitória no Supremo Tribunal Federal realmente jogaria uma pá de cal na controvérsia, resolvendo, no médio prazo[12], a questão em favor das atuais e futuras associações de loteamentos; contudo, não é possível prever quando o RE nº 695.911-SP será julgado[13], e quando isso acontecer, considerando a atual composição daquela corte superior, a tendência natural é que os quatro ministros que já se manifestaram sobre o mérito mantenham a sua posição, o que deixaria para as associações a difícil tarefa de convencer, na contramão de toda a jurisprudência nacional, no mínimo seis dos sete ministros restantes. Isso não é exatamente algo com que se deva contar.

           Em razão disso, os loteamentos com acesso controlado necessitam de um instrumento que tenha a força de obrigar não somente os adquirentes de lotes, mas também os seus sucessores, a participar do rateio das despesas. Há duas medidas que podem proporcionar um avanço, como se passa a demonstrar.

2. Novos loteamentos: a servidão como opção para obrigar o titular do lote a participar do rateio das despesas

           A servidão é um direito real sobre coisa alheia que, classicamente, e desde a Roma antiga, sempre foi tida como uma simples obrigação do titular do prédio serviente em suportar (obrigação de não fazer) determinado comportamento do dono do imóvel dominante. Por esse prisma, não se poderia admitir, para o conteúdo da servidão, a imposição de uma obrigação de fazer ou de pagar determinada quantia.

           Apegado a essa linha, o Código Civil de 1916 previa, em seu art. 695, que a servidão impunha ao proprietário do prédio serviente a perda do “exercício de alguns de seus direitos dominicais”, ou sujeitava-o a “tolerar que dele se utilize, para certo fim, o dono do prédio dominante”.

           Entretanto, o atual Código, em clara sintonia com o princípio da função social da propriedade, alargou os limites desse direito real, estabelecendo, em linhas meramente gerais, que, “a servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono” (art. 1.378), aumentando o espaço de atuação da autonomia privada.

           Como já tivemos a oportunidade de analisar[14], para os direitos reais vigora o princípio do numerus clausus,[15] que se desdobra em dois outros, o da taxatividade – que diz respeito à fonte desses direitos –, e o da tipicidade, que se relaciona com o seu conteúdo.[16]

O princípio da taxatividade significa, em suma, que as partes não podem criar um direito real não previsto em lei, ficando esse poder reservado apenas ao legislador.[17]

No Brasil, os direitos reais estão enumerados no art. 1.225 do Código Civil, mas também são encontrados na legislação especial, sendo um exemplo a alienação fiduciária em garantia, instituída pela Lei nº 9.514/97. O sistema brasileiro de controle da criação de direitos reais, rígido, enumera taxativamente, no art. 167, I, da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), os atos passíveis de registro.

           Quanto ao princípio da tipicidade, e ao contrário do que os manuais sempre pregaram de forma acrítica, existe sim um espaço para a atuação da autonomia privada, na modelação dos direitos reais.[18] Dito de outro modo, as partes têm liberdade para criar uma servidão que vá além da simples obrigação negativa - de tolerar um comportamento do titular do imóvel dominante -, para estabelecer outros deveres, desde que isso proporcione utilidade para o prédio dominante.

           Com base nisso, e como forma de mitigar o problema nos loteamentos a serem constituídos, o que se propõe é a instituição, sobre cada lote, de uma servidão perpétua em prol de um lote pertencente à associação, em que a utilidade proporcionada é o direito de exigir o reembolso das despesas efetuadas com a conservação das áreas de interesse comum do loteamento. Uma vez constituída, a servidão, como direito real, imporá a cada proprietário de lote serviente a obrigação, de natureza propter rem, de pagar a quantia equivalente a esse reembolso, em concretização do princípio da função social da propriedade.

           Historicamente, as servidões mais comumente instituídas são as de passagem e de água, e por isso existe uma tendência natural de se estranhar uma servidão com conteúdo diverso. Essa, porém, é uma questão meramente quantitativa e irrelevante sob o prisma jurídico, eis que a servidão é, por vocação, ainda mais forte com a nova redação legal, um direito real de conteúdo consideravelmente aberto.

           Esse gravame incidirá sobre o imóvel e vinculará todos os sucessores do dono original, constando da matrícula de cada lote. 

           Frise-se que o adquirente do lote, na escritura de aquisição, terá que anuir com a servidão, posto que o cartório de notas, para lavrá-la, e o cartório de registro de imóveis, para arquivá-la, são obrigados a fazer constar a existência do gravame, de modo que o dono do lote não poderá alegar seu desconhecimento. Essa formalidade, que inexiste nos casos atuais, por si só funcionará como um inibidor à inadimplência.

           Se, por um lado, a servidão não se aplica a loteamentos já implantados (pois a sua criação dependeria da concordância dos proprietários de lotes), para os novos empreendimentos a sua vantagem sobressai do fato de poder ser imediatamente posta em prática, não dependendo de futuras e incertas mudanças na legislação. A segurança jurídica decorre do fato de que a cobrança passa a ter como fundamento jurídico não o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, já rejeitado pelo Superior Tribunal de Justiça, e sim uma obrigação propter rem, decorrente de um direito real previsto em lei.

3. Medida aplicável aos loteamentos já implantados

           Para os loteamentos existentes, o que se propõe é uma mudança de enfoque nos processos de cobrança das taxas de manutenção. As associações, ao ajuizarem as ações, estão deixando de lado algo precioso, que pode e deve ser utilizado desde já: por força do disposto nos arts. 24 e 29 da Lei nº 6.766/79, as obrigações constantes do contrato padrão (art. 18, VI, da mesma Lei) se incorporam ao registro do loteamento, vinculando os adquirentes e seus sucessores, em razão da publicidade inerente aos registros públicos. Confiram-se:

Art. 24. O processo de loteamento e os contratos depositados em Cartório poderão ser examinados por qualquer pessoa, a qualquer tempo, independentemente do pagamento de custas ou emolumentos, ainda que a título de busca.

Art. 29. Aquele que adquirir a propriedade loteada mediante ato inter vivos, ou por sucessão causa mortis, sucederá o transmitente em todos os seus direitos e obrigações, ficando obrigado a respeitar os compromissos de compra e venda ou as promessas de cessão, em todas as suas cláusulas, sendo nula qualquer disposição em contrário, ressalvado o direito do herdeiro ou legatário de renunciar à herança ou ao legado.

           O art. 27 estabelece ainda que o alienante do lote, com base em contrato preliminar, pode notificar o adquirente para a outorga do contrato definitivo, “sob pena de proceder-se ao registro de pré-contrato, passando as relações entre as partes a serem regidas pelo contrato padrão”, o que reforça a força vinculante do contrato padrão frente a todo e qualquer adquirente de lote.

           Muitos contratos padrão contêm uma cláusula tratando da obrigação de reembolso à associação das despesas relativas à conservação do loteamento. Sempre que isso ocorrer, a cobrança das taxas não terá como origem uma deliberação assemblear de uma associação estranha ao dono do lote, e sim uma obrigação contratual, exigível por força do art. 29 da Lei de Loteamentos.

           Sublinhe-se que as decisões judiciais, ao afastarem a cobrança, dizem que o titular do lote não pode ser obrigado a contribuir para taxas que não tenham fonte legal ou contratual, proibindo a associação compulsória em virtude da liberdade associativa garantida na Constituição. Logo, havendo uma fonte obrigacional, constante de contrato arquivado no cartório de registro de imóveis, incide a regra do art. 29, tornando inócua para o deslinde do litígio toda a discussão constitucional.

           E nem se diga que o Superior Tribunal de Justiça ignoraria esta situação para aplicar a tese repetitiva. A 3ª Turma, em acórdão relatado pelo Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em novembro de 2015 (REsp 1422859/SP), foi taxativa em dizer que essa situação é distinta daquela decidida nos autos do repetitivo porque “a causa de pedir está fundada no descumprimento de obrigação contratual existente entre as partes, e não em estatutos de associação civil ou no princípio constitucional da vedação do enriquecimento sem causa”. O acórdão ainda sublinha o seguinte:

“Por força do disposto na lei de loteamento, as restrições e obrigações constantes no contrato-padrão, depositado em cartório como condição para o registro do projeto de loteamento, incorporam-se ao registro e vinculam os posteriores adquirentes, porquanto dotadas de publicidade inerente aos registros públicos. Tendo constado nas escrituras públicas de compra e venda dos lotes adquiridos pelos réus a ressalva de que os terrenos estariam sujeitos às condições restritivas impostas pelos loteadores por época do registro de loteamento, não há falar em falta de anuência. Há, ao contrário, adesão inequívoca ao ato que instituiu o encargo”.

           No caso analisado pelo acórdão, é bom registrar, a autora da ação era uma sociedade prestadora de serviços, e não uma associação. Mas essa circunstância pouco importa porque o contrato de prestação de serviços foi firmado pela loteadora, e não pelo adquirente do lote; este ficou simplesmente vinculado ao contrato existente porque essa condição constou do contrato padrão arquivado com o memorial do loteamento. Então, desde que a cobrança tenha fundamento legal (os artigos 24, 27 e 29 da Lei nº 6.766/79), não importa se ela é promovida por uma sociedade prestadora de serviços ou por uma associação.

           Explique-se melhor. Uma obrigação prevista no estatuto de uma associação não obriga o não associado; da mesma forma, os deveres contidos no contrato social de uma sociedade limitada não vinculam quem não seja sócio. Então, nem a associação, nem a sociedade, estão autorizadas a exigir a participação do titular do lote na divisão das despesas comuns com fundamento no princípio da vedação ao enriquecimento sem causa. Contudo, tanto uma como a outra podem promover a cobrança se o contrato padrão estabelecer que o adquirente do lote tem essa obrigação.

           Mesmo as associações que já sucumbiram em processos judiciais anteriores não estariam com as portas fechadas para uma nova cobrança, pois os tribunais possuem o seguro entendimento de que não há ofensa à coisa julgada quando o novo pedido tem causa de pedir distinta.[20] A condição para que isso possa ocorrer é a existência de um contrato padrão que tenha sido arquivado por ocasião do registro do loteamento, prevendo a obrigação do titular do lote participar do rateio dessas despesas.

4. Conclusão

           O problema envolvendo as associações dos loteamentos é grave e precisa ser enfrentado com firmeza para evitar que o nível de inadimplência decorrente da atual jurisprudência dos tribunais superiores e estaduais, contrários à cobrança das taxas de manutenção, chegue a um nível capaz de inviabilizar a continuidade dos serviços essenciais e de interesse dos moradores, causando, em consequência, a deterioração da qualidade de vida local, com prejuízo para todos.

            Os condomínios de lotes estão livres dessa discussão, pois a cobrança das cotas condominiais é feita com base no art. 1.336, I, do Código Civil. Entretanto, essa modalidade ainda é minoritária no país, por demandar lei municipal específica e em razão da falta de familiaridade dos empreendedores com essa estrutura jurídica.

           Como se viu, há três movimentos principais em andamento, cada qual com as suas limitações.

           O primeiro movimento, no Supremo Tribunal Federal, está ocorrendo nos autos do recurso extraordinário nº 695.911-RJ, consistente na tentativa de modificar a jurisprudência em vigor, contrária às associações. Mas, considerando-se a atual composição do tribunal, quatro Ministros já se posicionaram, em 2011, em desfavor da cobrança, o que é, ao menos, um forte indício de que a tendência é pela manutenção do status quo.

           A segunda frente de batalha é no Congresso Nacional, com o Projeto de Lei da Câmara nº 2.725/2011, que inclui dispositivo no Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) prevendo o custeio da associação responsável pelo loteamento por todos os proprietários de lotes. Todavia, ainda que o projeto se transforme em lei, a constitucionalidade dessa norma certamente será questionada, mantendo a indefinição quanto à legalidade da cobrança. Some-se a isto o fato de que essa lei não poderia retroagir para alcançar os loteamentos já constituídos.

           O terceiro esforço também ocorre no Congresso Nacional, por meio do Projeto de Lei do Senado nº 208/2015, que altera a Lei de Loteamentos e o Código Civil para autorizar a instituição do condomínio de lotes urbanos. Contudo, se nessa modalidade de empreendimento de lotes a polêmica estaria afastada, não é menos verdade que ela não se aplicaria aos loteamentos existentes, nem aos futuros que não se enquadrarem nessa estrutura jurídica, o que só ocorrerá quando as loteadoras estiverem seguras acerca de sua adoção.

           Daí que, a par do que já está em andamento, propõe-se a adoção de duas providências que podem ser implementadas desde já:

(i) para os novos empreendimentos a ideia é criar uma servidão em que o imóvel dominante pertence à associação, ficando cada lote como imóvel serviente, cujo titular (e seu sucessor a qualquer título) tem a obrigação de reembolsar ao titular do imóvel dominante a quantia correspondente às despesas realizadas com a manutenção das áreas de interesse comum. A “utilidade” prevista no Código Civil - em reforço à função social da propriedade, princípio constitucional – existirá na medida em que esse correspondente direito de reembolso beneficia o próprio imóvel da associação (e por via reflexa toda a coletividade local) ao viabilizar financeiramente a manutenção dos serviços essenciais de manutenção. Essa medida desestimulará a inadimplência porque o adquirente do lote terá que se declarar ciente da servidão, sob pena da escritura não ser lavrada nem registrada, impedindo a aquisição da propriedade imobiliária. A cobrança que hoje, sem sucesso, apoia-se no princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, passará a ter como causa de pedir uma obrigação propter rem, originada de um direito real previsto em lei; e

(ii) tendo em vista que a servidão não se aplica aos loteamentos anteriormente constituídos – pois sua criação dependeria da improvável anuência dos atuais proprietários –, a viabilização da cobrança nos empreendimentos já executados surgiria da proposição, pela associação, de uma demanda com uma nova causa de pedir, consistente na obrigação de participar do rateio das despesas comuns prevista no contrato padrão arquivado com o memorial do loteamento, que obriga não apenas o adquirente original, mas também os seus sucessores, por expressa disposição legal (art. 29 da Lei nº 6.766/79). Quanto a isso já existe um importante precedente do Superior Tribunal de Justiça em que a tese repetitiva contrária às associações foi afastada. Mesmo as associações derrotadas em anterior processo de cobrança poderiam ajuizar uma nova cobrança, considerando que a nova causa de pedir afastaria a violação à coisa julgada. A condição para que isso ocorra é a existência de um contrato padrão que tenha sido arquivado com o memorial do loteamento, estabelecendo a obrigação do proprietário em participar do rateio das despesas comuns.

           Se os atores desse nicho do mercado imobiliário - e aí se incluem os proprietários de lotes interessados na boa conservação do seu grupamento - conseguirem coordenar os esforços em andamento, somando-os às medidas aqui propostas, talvez isso possa representar mais um passo rumo à solução definitiva dessa funesta ameaça à qualidade de vida nos loteamentos presentes e futuros.

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* Artigo publicado no livro Direito Imobiliário. Adit Brasil - Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil. 2016.

[1] Para um estudo mais aprofundado do tema, v. CHALHUB, Melhim. Condomínio de lotes de terreno urbano. Revista de Direito Imobiliário, n. 67, jul-dez/2009, p. 101-152.

[2] O próprio art. 53 enumera as demais pessoas jurídicas de direito privado, que são as sociedades, as fundações, as organizações religiosas, os partidos políticos e as empresas individuais de responsabilidade limitada.

[3] Súmula 79: “Em respeito ao princípio que veda o enriquecimento sem causa, as associações de moradores podem exigir dos não associados, em igualdade de condições com os associados, que concorram para o custeio dos serviços por ela efetivamente prestados e que sejam de interesse comum dos moradores da localidade”.

[4] V.g., Resp 261.892/SP, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, DJU, 18.12.00; e Resp 439.661/RJ, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, DJU, 18.11.02

[5] Resp 444.931/SP, Rel. Min. Ari Pargendler, DJU, 06.10.03.

[6] EREsp 444.931/SP, Rel. Ministro Fernando Gonçalves, Rel. p/ Acórdão Ministro Humberto Gomes de Barros, Segunda Seção, julgado em 26/10/2005.

[7] STF, RE 340561/RJ, Rel. Min. Sepúlveda Pertence, J. 07.12.2004.

[8] REsp 1280871/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Rel. p/ Acórdão Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 11/03/2015, DJe 22/05/2015; e REsp 1439163/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Rel. p/ Acórdão Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 11/03/2015, DJe 22/05/2015.

[9] Vide, por exemplo: “Recurso repetitivo. Cobrança efetuada por associação de moradores... Matéria que, embora sumulada neste E. TJERJ pela Súmula n. 79, revela-se como inconstitucional... Julgado em questão que se revela em contrário a entendimento do STJ, adotado pelo rito do art. 543-C do CPC” (TJRJ, 12ª. Câmara Cível, Rel. Des. José Acir Lessa Giordani, j. em 15/10/2015). E ainda: “Taxas de manutenção. Cobrança inviabilizada. Entendimento alinhado ao atual entendimento perfilhado pelo C. STJ, em sede de recurso repetitivo (art. 543-C, CPC)... Sujeição da hipótese à garantia prevista no art. 5º, inc. XX, da CF...” (TJSP, 3ª. Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Donegá Morandini, j. em 20/01/2016).

[10] Confira-se o seguinte trecho: “Se de um lado há o interesse comum dos moradores de implementarem infraestrutura e serviços que venham a beneficiar a todos, embora não se configure um condomínio nos termos estritos da lei e não seja ninguém obrigado a se associar, de outro, não é razoável que prevaleça o interesse particular daquele que se recusa a partilhar das despesas, se locupletando do esforço alheio”.

[11] Lembre-se que a versão original do Projeto de Lei da Câmara nº 2.725/2011 tinha uma redação diametralmente oposta ao texto atual, proibindo expressamente a cobranças das taxas de manutenção pelas associações, e não se pode excluir a possibilidade de que nova guinada aconteça durante a sua tramitação.

[12] A tendência natural é que os tribunais estaduais sigam eventual decisão do STF favorável às associações, mas esse movimento pode levar tempo eis que a legislação não obriga o juiz a julgar no mesmo sentido; a consequência é de natureza processual: contra a decisão que inadmite o recurso especial cabe o agravo, que é apreciado pelo Superior Tribunal de Justiça, e contra a decisão que denega seguimento ao recurso especial (por estar em desacordo com a tese repetitiva) somente cabe o agravo regimental para o órgão especial do próprio tribunal de origem, ficando o recurso especial impedido de subir. Em outras palavras, um acórdão contrário à tese repetitiva terá mais chance de ser reformado em Brasília, enquanto um recurso movido por um dono de lote estaria fadado ao insucesso, sequer sendo analisado pela instância especial.

[13] Vide, como exemplo, a ADPF nº 165, que discute os planos econômicos Cruzado, Bresser, Verão e Collor I e II. Esse processo tramita no STF desde mar/2009, e não há, até hoje, perspectiva de sua apreciação final.

[14] DUTRA, André Abelha. Abuso do direito no condomínio edilício. Porto Alegre: Sergio Fabris, 2013.

[15] Na Espanha vigora o sistema do numerus apertus, onde a Lei Hipotecária estabelece, em seu artigo primeiro: “El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles”.

[16] A propósito, Gustavo Tepedino ensina que “o sistema do numerus clausus, em verdade, exprime-se de dois modos. Significa a taxatividade das figuras típicas, quando examinadas do ponto de vista da reserva legal para a criação dos direitos subjetivos. Traduz-se, ao revés, no princípio da tipicidade propriamente dito, quando analisado sob o ângulo de seu conteúdo, significando que a estrutura do direito subjetivo corresponde a previsão legislativa típica. A taxatividade refere-se à sua fonte e a tipicidade às modalidades do exercício dos direitos, uma e outra conforme a dicção legal”. TEPEDINO, Gustavo. Teoria dos bens e situações subjetivas reais: esboço de uma introdução. In: Temas de direito civil, Tomo II. Rio de Janeiro: Renovar, 2006, p. 143. Sobre o assunto, v. tb. TEPEDINO, Gustavo José Mendes. Autonomia privada e obrigações reais. In: Temas de direito civil, t. II. Rio de Janeiro: Renovar, 2006, pp. 275-304; e GONDINHO, André Pinto da Rocha Osorio. Direitos reais e autonomia da vontade: o princípio da tipicidade dos direitos reais. Rio de Janeiro: Renovar, 2001, pp. 49-51.

[17] ASCENSÃO, José de Oliveira. A tipicidade dos direitos reais. Lisboa: Petrony, 1968, p. 377.

[18] Como dá conta o seguinte acórdão do TJRJ: “LOTEAMENTO. REGRAS CONVENCIONAIS IMPEDITIVAS DO DESMEMBRAMENTO DOS LOTES... O remembramento de lotes para a constituição de condomínio fechado, permitindo a construção de unidades em numero superior ao dos lotes remembrados, importa em inequívoca afronta as regras convencionais, na medida em que configuraria uma forma disfarçada de desmembramento...”. TJRJ. 1ª. Câmara Cível. Apelação Cível 1998.001.03298. Rel. Des. Amaury Arruda de Souza. Julgado em 13/10/1998. Acórdão unânime.

[19] A primeira servidão desse tipo foi registrada no cartório do 2º Ofício de Registro de Imóveis da cidade de Itaguaí, RJ. Alguns dados foram propositadamente apagados.

[20] Ver, por exemplo, o seguinte acórdão do STJ: “PROCESSUAL CIVIL. CAUSA EXTINTIVA DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. COISA JULGADA. NÃO OCORRÊNCIA. INEXISTÊNCIA DA TRÍPLICE IDENTIDADE. CAUSA DE PEDIR E PEDIDO DISTINTOS. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM PARA JULGAMENTO DO MÉRITO DA CAUSA. 1. Ocorre violação da coisa julgada quando se ajuíza ação idêntica a outra anteriormente julgada por sentença de mérito irrecorrível. A identidade entre as ações, por seu turno, pressupõe a igualdade das partes, da causa de pedir – próxima e remota – e do pedido – mediato e imediato... 2. No caso dos autos, não se verifica a identidade de causa de pedir entre a anterior demanda e esta... Por consectário, não há falar em ocorrência da coisa julgada. Agravo regimental improvido”. (AgRg no AgRg no REsp 1200591/RJ, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado em 16/11/2010)

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