Tudo no Papel

O fechamento bem sucedido de um negócio passa pela elaboração de uma boa proposta. E tem que ser por escrito!

Já vai longe o tempo em que se podia confiar no fio do bigode (avós), para selar um compromisso. Hoje, as exigências para se fechar uma transação imobiliária são cada vez maiores e tudo precisa ser sacramentado através de contratos, escrituras e documentos que possam assegurar a validade da negociação. É impossível e inviável que se confie apenas na palavra das partes envolvidas no momento da compra ou locação de um imóvel.

A oferta oral não tem nenhum valor legal em uma transação imobiliária e, por isso, o corretor de imóveis deve ficar atento para dar início a uma negociação através de uma proposta escrita, bem detalhada, assinada, que possa proporcionar ao proprietário do imóvel ou construtora, a certeza de que aquela oferta não é apenas uma especulação.

Segundo o advogado especializado em Direito Empresarial, Contratual e Imobiliário, Sérgio Garcia Martins, o corretor de imóveis, em geral, não encontra muitas dificuldades para obter a anuência das partes para a assinatura de uma proposta. "Uma vez bem detalhada e considerando-se que ambas as partes têm interesse no negócio, não vejo dificuldade em se obter a assinatura delas".

Ele alerta, no entanto, que há algumas diferenças entre o que chamamos de proposta e uma simples oferta. "A proposta é um documento formal e minucioso que, em linhas gerais, obriga o proponente e aquele que a aceita. Já a oferta não se caracteriza por qualquer formalidade e pode constituir-se em um mero panfleto publicitário.

É bom lembrar, no entanto, que se esse panfleto ou folder, contiver qualquer informação mais apurada, como por exemplo, preço, condições de pagamentos, promessa de isenção de despesas de escritura e impostos, etc., ele acaba constituindo-se em uma proposta, só podendo ser revogada pela mesma via da divulgação e desde que essa faculdade tenha sido ressalvada na oferta realizada. Exemplo disso, acontece diariamente com as empresas do ramo imobiliário que trabalham exclusivamente para o Programa MCMV.

Quando se trata de locação, em função da Lei do Inquilinato (Lei Federal 8.245/91), o dono do imóvel deve notificar o inquilino de sua intenção de venda daquele imóvel locado, com antecedência de 30 dias. Porém, nada impede que esse locatário se antecipe e apresente uma proposta satisfatória ao locador. Essa proposta pode ser considerado um documento de "mão dupla".

Obs. O corretor de imóveis não é obrigado a redigir a proposta, mas, se o mesmo estiver empenhado em prestar uma assessoria mais completa ao seu cliente, pode incumbir-se dessa tarefa, apresentando a mesma ao proprietário do imóvel, colhendo sua assinatura e, entregando-a ao interessado. "Seja por obrigação do vendedor oferecer o imóvel ao inquilino, seja no caso de uma compra e venda em que não haja vínculo locatício com o imóvel, entendo que a função do Corretor em uma transação imobiliária não é apenas, unicamente, aproximar as partes. Pela sua experiência e o conhecimento de mercado que ele possui, o Corretor deve auxiliá-las na concretização do negócio".

O principal objetivo da proposta é proporcionar segurança jurídica aos negócios imobiliários. Por essa razão, quando aceita, ela cria um vínculo entre as partes, fazendo com que a transação só não se efetive se houver a imposição de alguma condição de impedimento.

Martins comentou também que, embora a Lei não defina um prazo fixo para validade da proposta, o artigo 428 do Código Civil, que trata dessa questão, menciona que ela deixa de ser obrigatória em determinadas situações. "Não havendo na Lei a estipulação de um determinado prazo, podemos fixar o prazo que melhor convier ás partes."

O mesmo artigo também estabelece que a proposta deixa de ter força vinculante se: - feita sem prazo á pessoa presente, não foi imediatamente aceita; - feita á pessoa ausente, tiver decorrido tempo suficiente para chegar a resposta ao conhecimento do proponente; - feita á pessoa ausente, não tiver sido expedida resposta dentro do prazo dado; - antes dela ou simultaneamente, chegar ao conhecimento da outra parte a retratação do proponente.

Engana-se, entretanto, quem pensa que a proposta é um quesito obrigatório para a concretização do negócio (transação imobiliária). Na verdade, antes de ser uma mera obrigação, ela representa uma garantia jurídica de que a transação transcorrerá a contento e sem intercorrências. "Ela é o momento inicial da formação de um contrato", explicou Martins. "É por intermédio da proposta, que se traçam as regras básicas do negócio, regras essas, das quais as partes envolvidas não poderão se afastar, sem o consentimento da outra, até a concretização final do negócio."

PROVA - O advogado Martins, lembrou ainda, da importância da proposta nos casos de contestação judicial, se o corretor de imóveis for passado para trás em seus honorários. Nessas situações, o documento pode servir como prova para buscar esses valores em juízo! Outro detalhe impostante é que a proposta, uma vez aceita e descumprida, sujeita o infrator a cumpri-la em procedimento judicial. "O procedimento para exigir-se o cumprimento da proposta é a Ação de Obrigação de Fazer. Se o descumprimento for do vendedor, poderá o comprador cumular (acumular) essa ação com uma Ação de Consignação em Pagamento, depositando o preço ajustado para a compra do imóvel. Se o descumprimento for do comprador, a mesma Ação de Obrigação de Fazer poderá ser ajuizada contra ele, cumulando-a com as Perdas e Danos, que o vendedor porventura possa ter sofrido, em razão do descumprimento", completou Martins.

Fonte - Revista CRECISP - Ano 07/N.13/2014