👌 La puissante technique de l'attribution en société pour la transmission des biens de famille (partie 1 sur 2)

Comme mon nom de famille vous le suggère, j'accompagne régulièrement des familles "anciennes". La semaine dernière encore, j'ai pu recevoir une famille, les parents et leurs quatre enfants, pour la transmission du domaine familial : château, communs, fermes, terres... Leur projet est que chacun, parents et enfants, puisse disposer de certains biens immobiliers dans le domaine (pour y habiter à l'année, en fin de semaine ou encore seulement pour les vacances) mais en préservant l'unité d'ensemble.

La solution de transmission d'un quart indivis du tout à chaque enfant a été actée par mon confrère mais elle ne permet pas à tout enfant d'être "chez lui" et, par exemple, d'engager des travaux à ses frais dans ce qu'il occupe privativement. Le juriste doit éviter, par principe, l'indivision qui présente de très graves inconvénients.

La solution de transmission en apportant tout le domaine à une société civile est déjà plus satisfaisante car elle surmonte les limites de l'indivision. Mais, elle ne permet pas, pour autant, à chacun de se sentir "chez lui" car les parts sociales correspondent au "tout".

Nous allons ici dissocier deux approches : soit constituer une société civile d'attribution d'emblée soit constituer une société civile de droit commun mais en affinant l'attribution du partage (sujet à évoquer dans un prochain article).

1 | Le principe

Ma solution est la société civile d'attribution qui repose sur des groupes de parts conférant la jouissance exclusive et vocation à la propriété d'un foncier associé.

Les parts 1 à 600 correspondent au château, les parts 601 à 750 correspondent aux dépendances, les parts 751 à 940 à une petite maison à proximité, les parts 941 à 1.060 aux terres...

L'intérêt est de reconnaître à chaque enfant la nue-propriété d'un groupe de parts lui permettant d'être seul maître dans l'actif sous-jacent correspondant mais en obéissant à des règles communes.

2 | La stratégie

Pour ce faire, je conçois pour mes clients une stratégie d'ensemble notamment :

• En découpant topographiquement le foncier par rapport au devenir de chaque nouvelle parcelle. Cela permet tantôt d'associer, tantôt de dissocier ;
• En organisant les droits et devoirs de chaque associé sur son groupe de part et en particulier une grande liberté pour investir et valoriser "son" bien ;
• En structurant la gouvernance sur au moins sur trois générations dans les organes à constituer : gérance/assemblée générale/conseil de famille ; par exemple, un verrouillage fort s'impose pour que toutes les parts sociales restent en famille (clause d’agrément, pacte de préférence...) ;
• En optimisant fiscalement la transmission notamment grâce à des régimes de faveur (monument historique, baux à long terme...) et en évitant le droit de partage ; fiscalement l'anticipation est toujours récompensée : cf. mon article à ce propos ;
• En transmettant par un donation ou une donation-partage parfois à terme ; la solution de la donation-partage transgénérationnelle a également du sens ;
• En préparant l'avenir particulièrement par le financement des "parties communes" avec les revenus de ce qui est donné à bail.

3 | La base textuelle et ses précautions

L’article L.222-3 du Code de la Construction et de l'Habitation dispose ceci :

Les sociétés ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance peuvent être valablement constituées sous les différentes formes prévues par la loi, même si elles n'ont pas pour but de partager un bénéfice.

L'objet de ces sociétés comprend la gestion et l'entretien des immeubles jusqu'à la mise en place d'une organisation différente.

La SCIA, forme particulière de société civile, est instituée par la loi du 16 juillet 1971 (art.L 212-1 et suivants du Code de la Construction de l’Habitation (CCH). Selon l’article L.212-10 du CCH, la SCIA doit recourir à un contrat de promotion immobilière, sauf si la société ne réalise pas elle-même le programme, ou bien qu’elle en confie le soin à une société d’économie mixte (SEM) ou encore qu’elle le fasse par son représentant légal si ces opérations ont été définies préalablement par un écrit justifiant.

Dans notre cas de propriété de famille, le rédacteur des statuts de la société d'attribution doit donc se méfier de l'attraction vers ce type de sociétés d'attribution de "promotion immobilière" qui sont sans intérêt - et même dangereuse - par rapport à la finalité de l'opération. Par contre, le principe de la société d'attribution est excellent et à reprendre puisque parfaitement licite et déjà envisageable en vertu du droit commun des sociétés (articles 1832 et suivant du Code Civil) et celui, spécial, des sociétés civiles (articles 1845 et suivant du Code Civil).

Conclusion

Recentré sur sa finalité par rapport à l'objectif visé, les statuts doivent donc être cousus main. Dans notre cas, les enfants sont adultes et parfaitement en mesure de décider dans le futur. Comment pouvons-nous faire quand l'avenir des enfants est encore incertain car ils sont jeunes ? Nous le verrons prochainement avec une variante subtile, méconnue et charmante : suite de l'article (paru entre temps !) !

💓 Merci beaucoup de partager cet article à votre réseau pour faire connaître cette solution et de me contacter pour tout dossier passionnant !