Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts: Häufige Stolpersteine

Handwerker und Unternehmer, die auf einem Grundstück Bauarbeiten erbringen, können ihre Vergütungsforderung unter gewissen Voraussetzungen mittels Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts im Grundbuch sichern lassen (Art. 837 Ziff. 3 ZGB). Damit ein solcher Anspruch vor Gericht erfolgreich durchgesetzt werden kann, ist allerdings Einiges zu beachten:

1.        Pfandberechtigte Leistungen

Pfandberechtigt sind nur Material und Arbeit oder Arbeit allein für Bauten oder andere Werke sowie für Abbrucharbeiten, Gerüstbau, Baugrubensicherung und dergleichen. Es muss sich dabei um physische und objektspezifische Leistungen handeln.

Nicht pfandberechtigt sind deshalb grundsätzlich rein intellektuelle Leistungen wie beispielsweise Projektierungsarbeiten eines Architekten oder Arbeiten eines Ingenieurs, reine Materiallieferungen von Handelsware als Werkstoff (d.h. von nicht objektspezifisch hergestelltem Material ohne Arbeitsleistung) oder Schadenersatzansprüche (wie z.B. der Ersatz entgangenen Gewinns bei einem vorzeitigen Vertragsrücktritt des Bestellers).

2.        Belastete Grundstücke / passivlegitimierte Grundeigentümer

Das Bauhandwerkerpfandrecht ist auf dem oder den betroffenen Grundstücken einzutragen, auf welchen die Arbeiten geleistet wurden. Beklagter ist dabei der jeweilige Grundeigentümer. Bei Stockwerkeigentum ist besonders zu prüfen, auf welche Grundstücke im Rechtssinn (das Stammgrundstück oder die einzelnen Stockwerkeigentumsanteile? Falls Letzteres: In welchem Verhältnis?) die Pfandsumme zu legen und gegebenenfalls aufzuteilen ist.

Voraussetzung für ein Bauhandwerkerpfandrecht ist zudem, dass die Eigentümer für die Vergütung (noch) keine hinreichende Sicherheit geleistet haben. Schliesslich darf es sich beim Grundstück nicht um Verwaltungsvermögen der öffentlichen Hand (wie z.B. typischerweise Schulhäuser und Spitäler) handeln.

Sollte Letzteres der Fall sein, so steht das Bauhandwerkerpfandrecht nicht zur Verfügung; der Eigentümer kann dann aber gemäss Art. 839 Abs. 4 ZGB als einfacher Bürge in die Haftung genommen werden, sofern er nicht auch selber der Auftraggeber des klagenden Unternehmers ist und die übrigen Voraussetzungen (inkl. der rechtzeitigen Anzeige der Forderung unter Hinweis auf die gesetzliche Bürgschaft) erfüllt sind.

3.        Viermonatige Eintragungsfrist

Die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts ist grundsätzlich ab dem Zeitpunkt der Vertragsunterschrift möglich, muss aber spätestens innert vier Monaten nach „Vollendung der Arbeiten“ (bzw. dem Zeitpunkt der vorzeitigen Vertragsbeendigung) erfolgt sein. Andernfalls ist der Anspruch verwirkt. Zur sicheren Fristwahrung ist zu beachten, dass der Zeitpunkt der „Vollendung der Arbeiten“ juristisch umstritten ist und sich gegebenenfalls Abgrenzungsschwierigkeiten stellen können.

Nicht mehr unter Vollendungsarbeiten im Sinne von Art. 839 Abs. 2 ZGB fallen beispielsweise Nachbesserungsarbeiten, Aufräum- und Reinigungsarbeiten, nachträgliche intellektuelle Arbeitsleistungen wie die Lieferung von Revisionsplänen, sowie im Zweifelsfall Einregulierungen, Inbetriebnahmen und Funktionstests (strittig).

4.        Getrennter Fristenlauf

Besonders zu beachten ist dabei, dass – ungeachtet der vertraglichen Ausgestaltung – in gewissen Konstellationen für verschiedene Arbeiten ein getrennter Fristenlauf beginnen kann. Ob von einem getrennten Fristenlauf auszugehen ist, empfiehlt sich insbesondere dann zu prüfen, wenn auf einer Parzelle Arbeiten an mehreren Gebäuden erbracht werden, wenn ein Unternehmer Arbeiten verschiedener Arbeitsgattungen erbringt, oder wenn am betroffenen Gebäude Stockwerkeigentum begründet wurde und die Pfandsumme auf die verschiedenen Stockwerkeinheiten aufzuteilen ist.

Obige Voraussetzungen für eine erfolgreiche Eintragung präsentieren sich in simpler Form. Sie erfordern aber in der Praxis eine sorgfältige Abklärung sowie eine den prozessualen Anforderungen genügende Darstellung und Dokumentation. DIE ANGESPROCHENEN THEMEN VERSTEHEN SICH SODANN NICHT ABSCHLIESSEND.

Das Übersehen eines Stolpersteins kann ein Unterliegen im Gerichtsverfahren und damit erhebliche Kosten- und Entschädigungsfolgen nach sich ziehen, welche gerade für Unternehmer mit Liquiditätsengpässen bei grösseren Aufträgen schnell existenzbedrohend werden können. Eine erfolgreiche und gut begründete (superprovisorische) Eintragung stärkt dagegen auch die Verhandlungsposition des Unternehmers für Vergleichsgespräche, so dass sich danach häufig weitere prozessuale Schritte erübrigen.

Michael Wolff, 08.06.2024

(Author’s note: An English version of this article published on LinkedIn in March 2020 can be found here – the issues mentioned above have remained common pitfalls ever since.)