Impagos en el Alquiler

Este tema fue algo que realmente me llamo la atención cuando empecé a trabajar en el sector inmobiliario en España, y a tener contacto con vendedores y compradores. Me resultaba increíble lo normalizado que estaba la situación de que un inquilino no le pague al propietario la renta, ya sea de una vivienda o un local, y se quede haciendo uso de este.

Fuera de la discusión de las leyes que hay actualmente, y por las cuales existen este tipo de situaciones, es que finalmente el sector del alquiler se convierte en una especie de batalla, en la cual el propietario quiere alquilar su piso, pero no a cualquiera, por ende, sube el precio del inmueble, ya que piensa que mientras más caro, mejores perfiles y más solvencia. Además, puede llegar a solicitar 2, 3 o 4 meses de fianza, meses por adelantado o aval bancario de x meses.

Lo máximo que se puede pedir por ley para un contrato de alquiler para una vivienda es 1 mes de fianza, 2 meses de garantía adicional y 1 mes por adelantado. Dando un total de 4 meses como máximo que aun así, es lo máximo que se puede pedir, no lo más normal ni lo mejor. Ya que mientras más trabas y exigencia, más acotamos las opciones para que el inmueble se alquile.

Todo esto en vez de ayudar a encontrar un mejor inquilino, lo que hace es espantarlo.

Muchas veces me he encontrado en la situación en la cual a un inquilino le encanta el piso y cumple con todas sus necesidades, pero no está dispuesto a aceptar las condiciones del propietario por sentir que es un abuso.

Pero también se puede llegar a entender al propietario, si creemos que hay muchas posibilidades o mejor dicho facilidades, para que el inquilino deje de pagar y se quede en el inmueble.

Entonces, ¿Qué se puede hacer?

Por esto es que siempre recomiendo contratar un seguro de impago, que se haga cargo de pagarle la renta al propietario mientras hace los trámites necesarios para sacar al inquilino del inmueble.

Normalmente, estos seguros pueden costar entre un 3% y un 5% de la renta anual, dependiendo de diferentes factores, tales como: la solvencia del perfil, la zona del inmueble, si hay avalista en el contrato, etc. Siempre teniendo en cuenta que se sacrifica rentabilidad, pero se gana seguridad al contratarlo.

Esto hace que el inversor, al hacer sus números sobre la compra de un inmueble para alquilar, incluya más gastos, por lo que necesariamente la compra debe ser más barata para tener la misma rentabilidad.

Sin embargo, los seguros de impago también tienen sus reglas y no permiten que el inquilino se exceda del 40% del valor de los ingresos para destinarlo al alquiler. Aquí es donde hay un problema si es que somos conscientes que una gran cantidad de personas cobra una nómina que ronda los 1000€ y el precio medio del alquiler ronda los 971€.

Y como dije más arriba, mientras más trabas ponemos para el alquiler, más difícil es que este se alquile rápido o que se llegue a alquilar. Esto hace que sea un ciclo vicioso en donde se ven afectados tanto los pequeños inversores que compran pisos de segunda mano para alquilar, como a los inquilinos.