SOBRE LA EJECUCIÓN DE EXPENSAS Y SUS RIESGOS PARA EL PROPIETARIO (por el Dr. José Basualdo)
Conforme lo normado por el art. 2044 y 2046 del Código Civil y Comercial de la Nación (en adelante, CCCN), El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales de un consorcio están obligados a pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa.
Dicha obligación no puede ser liberada ni por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni aún por abandono de su unidad funcional.
La razón de ser de este imperativo legal encuentra su basamento en el derecho real de propiedad horizontal, el cual por su propia naturaleza y finalidad, trae aparejada la necesidad de la realización de gastos comunes de mantenimiento, conservación y reparación de las partes comunes, como asimismo el pago del sueldo y cargas sociales del encargado, personal de mantenimiento, de seguridad, honorarios del administrador, gastos en diferentes insumos.
A su vez, y a los efectos de poder intimar correctamente a los propietarios, el art. 2046 inc. f del CCCN dispone la obligación de los copropietarios de notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional. Ello a los fines de que el administrador tome efectivo conocimiento del domicilio de propietario a los efectos de su notificación en los casos que deba ser anoticiado de actos consorciales (asambleas ordinarias o extraordinarias, intimaciones para el cumplimiento del reglamento de propiedad horizontal, reparaciones urgentes, entre otras).
Adentrándonos en el análisis, ejecutar judicialmente la deuda por expensas del consorcista moroso, es imperativo para todo buen administrador. No resulta justo ni equitativo que todos los otros propietarios contribuyan pagando las expensas del que no lo hace.
Quién puede reclamar el pago de las expensas comunes: El único titular del crédito por expensas comunes es el consorcio de propietarios (ver nota 1); de tal modo que los propietarios individualmente carecen de acción para obligar al deudor a pagar sus deudas.
Las razones por las que no se paga pueden ser variadas, algunas comprensibles aunque otras injustificables. Para las primeras, el buen administrador intentará previamente formalizar un acuerdo de pago capital e intereses, el cual deberá contar con la debida aprobación asamblearia.
En caso de no arribarse a un acuerdo, o si se incumple el existente, no queda otra opción que iniciar juicio ejecutivo. Ahora bien, ejecutar expensas no es lo mismo que ejecutar un cheque, pagaré, factura comercial, o cualquier otro título que traiga aparejada ejecución. En estos supuestos, se ejecuta una obligación firmada por el propio moroso que decidió incumplir. En cambio, al ejecutar una deuda por expensas se impetra un reclamo judicial contra quien no ha firmado documento alguno con fuerza ejecutiva; dicho documento, surge de una certificación expedida por un tercero: el administrador, quien detenta la representación legal del consorcio y con facultades legales para emitirlo válidamente.
Cuando el consorcio ejecuta expensas, al ejecutado le quedan pocas – por no decir ninguna -ninguna - defensa procesal a su alcance; no puede discutir ni la causa de la obligación, abrir a prueba el expediente, ni atacar la validez del título debidamente firmado por el administrador de acuerdo a lo exigido por el Reglamento de Copropiedad y por la ley. Para cualquier otra inconsistencia, el deudor deberá canalizarlo por los canales correspondientes (v.gr, no puede abstenerse de abonar la deuda por expensas alegando su excesivo monto teniendo, para ello, otras vías para su impugnación)