DATE DE REFERENCE EN MATIERE D'EXPROPRIATION

Lorsqu'il s'agit d'évaluer le bien exproprié, le code de l'expropriation fixe des règles qui différent du jeu du marché de l'offre et de la demande. L'une de ces règles est celle selon laquelle le bien est évalué en tenant compte de ses caractéristiques à la date de référence: cette date de référence est déterminée en application de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation qui pose le principe selon lequel l'usage effectif du bien à évaluer qui est retenu est celui qui était en vigueur un an avant l'ouverture de l'enquête publique préalable à la DUP ou lorsque le bien est situé dans le périmètre d'une ZAC, à la date de création de la ZAC si cette date est antérieure d'un an au moins de la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la DUP.

Cela paraît donc simple et il s'agit là du droit commun; mais comme souvent, c'est sans compter les exceptions au principe. Ainsi, il en est une qui figure au code de l'urbanisme, précisément à l'article L. 213-6 qui régit le droit de préemption urbain: lorsque le DPU est applicable à la zone dans laquelle se situe le bien exproprié, la règle alternative posée par l'article L. 322-2 du code de l'expropriation précité est écartée au profit d'une exception : la date de référence correspondra ici à la date d'approbation de la dernière modification du document d'urbanisme applicable à la commune et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien à évaluer.

C'est à la date de référence ainsi déterminée qu'il faut se placer ensuite pour apprécier si le bien exproprié peut recevoir la qualification de terrain à bâtir au sens de l'article L. 322-3 du code de l'expropriation qui exige pour retenir cette qualification:

-que le bien soit situé dans un secteur désigné comme constructible par un PLU, une carte communale ou une document d'urbanisme en tenant lieu, sinon être situé dans une partie urbanisée de la commune;

-qu'il soit effectivement desservi par une voie d'accès et des réseaux.

Sans surprise, l'interprétation de ces règles - dont le rappel n'est pas exhaustif- a donné lieu à une abondante jurisprudence.

La Cour de Cassation, par deux décision récentes continue de clarifier ces outils d'évaluation:

• Cass. 3e civ, 30 mars 2023 n°22-14.163 ( qui confirme Cass,3e civ. 1er mars 2023, n°22-11.467): lorsque le bien à évaluer est situé en ZAC et qu'il est également soumis au droit de préemption urbain, la date de référence à retenir est celle déterminée en application de l'article L. 213-6 du code de l'urbanisme, à savoir la dernière modification du document d'urbanisme opposable et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien à évaluer. l'on ne retient pas ni la date de la création de la ZAC ni la date d'ouverture de l'enquête préalable à la DUP. Le droit spécial l'emporte sur le droit général.
• Cass. 3e civ, 8 juin 2023,n°22-13.855 : pour apprécier la constructibilité de la zone où se situe le bien, le juge de l'expropriation est fondé à prendre en compte les règles issues du plan de prévention des risques inondations (considéré comme un document d'urbanisme en tenant lieu), à condition toutefois qu'il soit en vigueur.

La maîtrise de ces règles est impérative pour qui veut contester le montant de l'indemnité d'expropriation qui lui est proposé mais également pour l'autorité expropriante car il peut y avoir un intérêt certain à maîtriser ou à adapter la temporalité de la procédure d'expropriation pour éviter une ardoise salée à l'issue de la procédure de fixation d'indemnités.