La crise des SCPI

SKEMA Finance Lille

Association étudiante de l'école SKEMA Business School visant à promouvoir la finance de marché et d'entreprise.

Publié le 6 févr. 2024

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) qui permettent à plusieurs investisseurs de détenir collectivement un portefeuille d’actifs immobiliers locatifs semblent connaître une crise aujourd’hui. En effet, dès la fin du printemps, certaines SCPI ont baissé leur prix, parfois de façon spectaculaire. Les sociétés de gestion touchées par ce recul ne sont pas des moindres : AEW Patrimoine, BNP Paris REIM, Amundi, HSBC. Par exemple, le prix d’une part du fonds SCPI Rivoli Avenir Patrimoine, géré par Amundi, a chuté de 306 € à 268 € en juillet 2023, soit une baisse d’environ 12,4%. On constate également une inquiétude chez les investisseurs qui se traduit par une baisse de 23% de la collecte nette des SCPI au premier semestre 2023 par rapport au premier semestre 2022 et d’une volonté croissante des épargnants de revendre leurs parts. En effet, le marché secondaire des parts de SCPI connaît une hausse de 32% au premier semestre 2023 par rapport au second semestre 2022.

Pourquoi le secteur des SCPI connaît-il une crise aujourd’hui ?

La cause principale de la crise dans le secteur des SCPI est la crise actuelle de l’immobilier qui se traduit par une érosion des prix de l’immobilier. Mais pourquoi cette crise se manifeste-t-elle aujourd’hui ? En effet, depuis 2021, la France connaît une augmentation de l’inflation qui a atteint 5,2% en 2022 et qui s’explique par plusieurs facteurs.

Tout d’abord, la réouverture après la pandémie du Covid 19 a entraîné une forte demande des produits et des services, tandis que l’offre ne pouvait pas suivre cette hausse de la demande en raison de perturbations persistantes dans les chaînes logistiques. En conséquence, de nombreuses entreprises ont commencé à augmenter leurs prix. De plus, afin d'éviter l'effondrement des économies et de maintenir les revenus, de nombreux pays, dont la France qui a augmenté ses dépenses publiques de 4% en 2021 après les avoir déjà augmentées de 5,1% en 2020, ont creusé leur déficit pour mettre en place des programmes d'aides. Ces dépenses ont permis d’augmenter la demande contribuant dès lors à l’inflation. L’énergie joue également un rôle important dans la hausse de l’inflation. Après la levée des restrictions liées au Covid, les prix de l'énergie ont massivement grimpé et cette hausse s’est poursuivie avec la crise énergétique provoquée par la guerre en Ukraine, qui a commencé le 24 février 2022. Ainsi, par exemple, le prix du gaz naturel a augmenté de 75% entre le 1er septembre 2020 et le 1er septembre 2021 et de 98% entre le 1er septembre 2021 et le 1er septembre 2022. La guerre en Ukraine a également causé des disruptions dans les chaînes logistiques, ce qui a contribué à l’inflation.Pour lutter contre l’inflation, les banques centrales, dont la BCE, ont décidé d’augmenter les taux d’intérêt directeurs. Or, cette hausse des taux d’intérêt directeurs a mécaniquement entraîné une augmentation des taux d’emprunt pour l’achat des biens immobiliers. Il est donc devenu plus compliqué d’emprunter pour acheter de l’immobilier, ce qui a réduit la demande pour l’immobilier et donc a fait baisser les prix. Ainsi, par exemple à Paris, on estime que les prix ont chuté de 5,2% au cours de l’année dernière. Le patrimoine immobilier dans lequel les sociétés de gestion ont investi avec leurs fonds SCPI a donc perdu de la valeur, les forçant à réajuster à la baisse le prix des parts de leurs fonds SCPI, ce qui explique les baisses observées récemment.

Différence de situation selon les différents secteurs de l’immobilier auxquels sont exposés les SCPI

La crise actuelle affecte différemment les fonds SCPI en fonction des classes d’actifs dans lesquelles ces fonds sont investis. En effet, les fonds SCPI dont le patrimoine est principalement composé de bureaux sont plus durement touchés par la crise que d’autres fonds. Cela s’explique non seulement par les raisons évoquées précédemment, mais également par le fait que, depuis la crise du Covid-19, le télétravail est devenu la norme dans de nombreuses entreprises. En conséquence, ces entreprises ont moins besoin d’espace de bureau, ce qui a entraîné une réduction du taux d’occupation des bureaux par rapport à la période d’avant la pandémie. Par exemple, à la Défense, le taux de vacance locative de bureaux est passé d’environ 5% en 2019 à 15,7% en 2022. Les fonds SCPI dont le patrimoine est principalement composé de bureaux ont ainsi vu leur rentabilité baisser, ce qui les rend moins attractifs par rapport à d’autres fonds, aggravant ainsi leur situation. Par exemple, le prix d’une part du fonds SCPI Aestiam Pierre Rendement, dont le patrimoine est composé à 68% de commerces et à 20% d’hôtels, n’a pas évolué depuis 2021 et affiche aujourd’hui un rendement de 4,61%, alors que le prix d’une part du fonds SCPI Edissimmo, dont le patrimoine est composé à 71,5% de bureaux, a baissé d’environ 14% en juillet 2023 et présente aujourd’hui un rendement de 3,64%.

Conclusion

Néanmoins, certains experts estiment qu’avant la crise, le prix des parts des SCPI était surestimé par rapport à la valeur réelle de leur patrimoine. Ainsi, la baisse des prix que nous observons actuellement ne serait qu’une correction vers des niveaux plus réalistes, marquant la fin de l’euphorie qui entourait cette classe d’actifs. De plus, la réduction du prix d’une part augmente mécaniquement la rentabilité du fonds, ce qui pourrait susciter un intérêt accru pour les SCPI parmi les épargnants, contribuant ainsi à limiter la crise. Cependant, seul l’avenir nous dira si la crise des SCPI se prolongera car sa durée dépend surtout de la politique monétaire des banques centrales et, par conséquent, de l’évolution de l’inflation.