Peur sur les villes

L'édito de Robin

Qu’est-ce qui rend une ville attractive ? Difficile de donner une recette magique. Ce n’est pas nécessairement la prospérité économique, celle-ci pouvant être la conclusion plutôt que le déclencheur. En 2003, le maire de Berlin, Klaus Wowereit, avait déclaré sa ville "pauvre mais sexy", scellant sa réputation en tant que lieu incontournable pour les artistes, puis la jeunesse européenne, puis certaines entreprises de technologie.

Si ce n’est pas l’économie, c’est sûrement la sécurité. Par le jeu des réseaux sociaux, il devient courant de voir telle ou telle ville, frappée par la criminalité ou le trafic de drogue, subir un déclassement de son immobilier résidentiel et commercial. Peu importe que les chiffres ne corroborent pas toujours pas le ressenti des acheteurs. Les faits divers violents dans les centres-villes de Nantes ou Lyon sont immédiatement mis en relation avec la baisse record des prix de l’immobilier résidentiel dans ces deux territoires, plus de 2% depuis le début de l’année. En réalité, il s’agit moins de villes entières que de quartiers bien spécifiques où les prix peuvent plonger quand ils augmentent ailleurs. La baie de San Francisco en est le meilleur exemple. La zone retrouve une attractivité jamais vue depuis 2017, s'imposant comme la capitale mondiale de l’Intelligence artificielle, mais le centre-ville est dans un état déplorable, ravagé par les accros au fentanyl. Résultat, le marché de la sous-location de bureaux est planté avec des loyers à 215€/m2 et plus de 33% de vacance locative !

Dans une économie toujours plus dépendante des anticipations, les prix résidentiels deviennent un facteur puissant de la conjoncture économique. Il y a quelques semaines nous vous parlions de l’effet richesse des Sud-Coréens devenus consommateurs de produits de luxe. En miroir, c’est la Suède, aussi en proie à des enjeux de sécurité urbaine, qui menace d’être emportée par l’évaporation soudaine de la richesse immobilière des ménages, puissant facteur de récession… et donc de désinflation. En tout cas l’envie de croire que celle-ci est en vue se fait de plus en plus pressante. Il y a quinze jours, nous nous faisions écho de la courbe des anticipations de taux aux Etats-Unis qui s’aplatissait dès le mois prochain. Et bien, pour la première fois depuis mai 2022, plus d’agents immobiliers voient les prix monter (28%) que baisser (23%).

Vous êtes nombreux à lire la newsletter Real Estech, à nous le dire, à le faire savoir à vos amis. Alors avec Vincent, on a décidé de vous offrir un nouveau format de décryptage des transformations du monde de l’immobilier, le Talk. Une heure de vidéo, claire, pédagogique, une fois par mois, pour comprendre ce qu’il se passe en France et ailleurs dans le résidentiel, le bureau, la logistique, l’hôtellerie, la proptech. Une heure à consommer dans le métro, devant son déjeuner ou à sa salle de sport. Une seule condition, faites nous vos retours pour l’améliorer.

A retrouver également dans cette newsletter : le sondage de la semaine, les très bons chiffres de l'hôtellerie mondiale et les tops & flops de la Proptech mondiale.

Focus #1 : La sécurité au révélateur de l’idéologie

Après avoir atteint des plus bas historiques avant la pandémie, la criminalité a augmenté dans de nombreuses régions des États-Unis, notamment dans les grandes villes. Les fusillades à New-York ont plus que doublé en 2022 par rapport à 2019. Le nouveau maire de la ville, Eric Adams, ancien policier, a fait de la sécurité publique sa priorité absolue, tandis que les sondages montrent que la moitié des New-Yorkais considèrent le crime comme leur principal problème.

Cette flambée de violence a eu pour effet de ranger aux oubliettes les restrictions à l’utilisation des technologies de vidéosurveillance qui étaient l’étendard des progressistes américains. Ces derniers mois, la ville de la Nouvelle-Orléans a en partie annulé une interdiction de reconnaissance faciale qu'elle avait adoptée en 2020, et la Virginie a introduit de nouvelles exemptions aux limitations d'utilisation de la technologie par la police locale et du campus, en place depuis 2021. La très libérale ville de San Francisco, qui avait adopté une législation historique en 2019 augmentant la transparence autour de l'utilisation des technologies de surveillance par la police, a voté pour accorder à la police l'accès aux caméras de surveillance privées en temps réel sans le consentement des propriétaires. Il y a quelques semaines, un bras de fer a opposé les élus et la police sur l’utilisation des robots tueurs.

A Portland, ville très à gauche, qui avait connu en 2020, comme sa voisine Seattle, une zone autonomiste où la police ne rentrait plus après les émeutes suivant la mort de George Floyd, le dilemme est palpable. Alors que la police va s’équiper de drones surmontés de caméras ainsi que d’un système de détection de coups de feu, le conseil municipal vient d’adopter à l’unanimité une résolution obligeant la ville à évaluer son utilisation des technologies de surveillance. La mesure, loin des déclarations tonitruantes bannissant la reconnaissance faciale en 2020, est beaucoup plus nuancée et les officiels ont pris soin de préciser qu’elle n’interdisait aucune technologie.

Focus #2 : La Suède rattrapée par sa crise immobilière

C’est l’histoire d’un pays que le monde entier enviait, et que l’on retrouvait encore récemment en tête des endroits les plus agréables à habiter. Il faut dire que ce pays, comme ses voisins scandinaves, a vu son PIB par habitant fortement diverger par rapport aux pays latins. Rendez-vous compte, le PIB par habitant en Suède (61 000$) est aujourd’hui deux fois supérieur à celui observé en Espagne (30 000$). Si on compare avec la France, la Suède, qui est en excédent commercial, affichait un PIB/habitant 12% supérieur en 2009 alors que l’écart atteint presque 50% en 2022 (effet de change neutre sur la période, avec 1 couronne suédoise = 0,09€ en 2009 comme aujourd’hui).

Et voilà que la machine s’enraye, et que la Suède sera vraisemblablement le seul pays européen en récession en 2023. La consommation est en berne et les faillites d’entreprises explosent. En cause, une inflation au-delà des 10% mais surtout une crise du logement sans précédent. Il faut dire que les prix avaient atteint des sommets. Entre 2002 et 2022, les prix ont augmenté de 250%, dont 30% entre 2019 et 2022. Les raisons de cette bulle sont bien identifiées : taux bas et pénurie de logements. Selon les chiffres de Statistics Sweden, le volume de constructions sur la dernière décennie a oscillé entré 20 000 et 60 000 logements par an, alors que l’augmentation de la population variait entre +75 000 et +150 000 chaque année. Forcément, ca finit par bloquer.

La hausse des taux entamée en 2022 a révélé toute l’étendue du problème : la croissance des prix s’est faite grâce à un endettement massif de la classe moyenne. Et comme les Suédois ont eu largement recours à des taux variables (50% des crédits immobiliers), la correction s’est faite par les volumes mais aussi par les prix qui ont dévissé de 13,8% par rapport au pic de mars 2022. Seule la Nouvelle-Zélande fait pire avec -14% sur une période similaire. Cependant, il semble que la pénurie est tellement prononcée qu’un plancher est déjà atteint et que la question de l’accès au logement reste donc entière. Pire, les constructeurs annoncent une baisse des constructions neuves de l’ordre de 50% pour 2023.

Cette double crise, offre et demande, crée des situations invraisemblables. Des habitants désespérés achètent des baux résidentiels au marché noir, pour des montants qui vont jusqu’à 40 000$ le bail à Stockholm. Le délai pour accéder à un logement social est de 9,2 ans et il monte même jusqu’à 20 ans dans la capitale. Selon la chambre de commerce, 3/4 des problèmes de recrutement sont liés à un problème d’accès au logement. Il y a désormais en matière de politique du logement un exemple à ne pas suivre, avec des conséquences sur l’économie réelle (consommation, croissance, faillites d’entreprises, marché de l’emploi) que personne ne peut contester.

Les proptech au top 

En France :

• La proptech Effy vient de lever 20 M€ auprès du fonds britannique Felix Capital. La société se positionne comme un contractant général de travaux, qui maîtrise de bout en bout la chaîne de rénovation via une plateforme : audit énergétique, relation avec les artisans, suivi et contrôle qualité, obtention et déduction des aides de l'Etat… Avec déjà 15 ans d’existence, plus de 300 salariés et un volume d’affaires d’environ 800 M€ en 2022, c’est la première fois qu’Effy ouvre son capital.

Au UK :

• Coadjute, une proptech britannique axée sur la blockchain, a levé 4 M£. La société ambitionne de simplifier et sécuriser les transactions immobilières en connectant les différentes parties prenantes (agents, avocats, prêteurs, etc.) et en partageant les informations en temps réel via la blockchain. Il ne s’agit pas d’un logiciel à part entière mais d’un plug-in qui se connecte à un logiciel existant et permet de vérifier les informations liées à des transactions réalisées. Cette technologie permet de réduire les délais et les coûts des transactions tout en assurant une traçabilité et une transparence accrues.

Aux US :

• Markerr, start-up spécialisée dans la proptech, annonce avoir levé 6,6 M$ en série B. La société basée à New York utilise l'intelligence artificielle, les big data et le machine learning pour analyser et synthétiser des données immobilières afin d’offrir des insights précis aux propriétaires, promoteurs et investisseurs. Les solutions de Markerr permettent notamment d'optimiser les rendements locatifs ou de prévoir la demande sur la base de modèles prédictifs combinés avec des paramètres comme la démographie ou la criminalité.

Les proptech qui flop 

Aux US : 

• View Inc., fabricant de verre intelligent soutenu par SoftBank, traverse une crise financière majeure depuis près d'un an. La société a récemment annoncé le licenciement de 170 employés, soit près d'un quart de son effectif, et exprime des doutes sur sa capacité à poursuivre ses activités sans financement supplémentaire. Malgré une nouvelle levée de fonds de plus de 200 M$ au T4 et la réduction de ses effectifs, View a enregistré une perte nette de 337,1 millions de dollars en 2022, après une perte de 343 millions de dollars en 2021. Après une introduction en bourse en 2020 sur la base d’une valorisation de 1,6 Md$, la société est actuellement menacée de radiation du Nasdaq si elle n’arrive pas à maintenir le cours de ses actions au-dessus de 1 dollar pendant 10 jours consécutifs d'ici le 14 août.

État du marché hôtelier mondial en 2023 : entre opportunités et défis

Alors que la Chine a rouvert ses frontières il y a quelques semaines, c’est l’occasion pour nous de faire un point sur le marché hôtelier, marché qui semble reprendre des couleurs après avoir été fortement chahuté ces dernières années à cause de la pandémie et des tensions géopolitiques en Europe.

1. Le volume total des transactions hôtelières en 2022 n’a baissé que de 2% malgré l’impact de la guerre en Ukraine sur le marché européen, pour s’établir à près de 72 milliards $ d’après JLL.

2. Le principal marché au monde, celui des US, a engrangé 48,6 milliards $ de transactions en 2022 et devrait afficher une augmentation de 7 milliards $ en 2023 d’après CoStar (soit environ +15%).

3. En 2022, le RevPAR a retrouvé entre 69% et 108% de ses niveaux de 2019, avec des villes comme Dubai, Los Angeles, Paris et Brisbane ayant déjà retrouvé un RevPAR similaire à celui de 2019.

4. Les marchés axés sur les loisirs et les stations balnéaires ont généralement mieux performé en 2022 que ceux dépendant des voyages d'affaires et des groupes.

5. La demande mondiale de voyages et la réouverture des frontières internationales, notamment en Chine qui représentait 155 millions de touristes en 2019, favorisent la reprise du secteur hôtelier.

6. Fin mars, le RevPAR en Chine affichait une hausse de plus de 159% par rapport à l’année dernière, à un niveau inférieur de seulement 6% par rapport à 2019.

7. Pour les autres marchés, le RevPAR en mars 2023 s’affichait en moyenne à +20% par rapport à 2019.

8. Concernant les tendances 2023, la demande de voyages de luxe devrait continuer à croître, offrant de nouvelles opportunités d'investissement sur ce segment.

9. Depuis la pandémie, les opérateurs font évoluer leur offre et investissent dans de nouveaux produits innovants pour répondre aux attentes des voyageurs. Les frontières s’estompent entre le produit hôtelier stricto-sensu et les produits de court-séjour alternatifs (appartements avec services, coliving), et les marques hôtelières traditionnelles ont déjà lancé des extensions de marques non hôtelières, comme le yacht Ritz-Carlton ou le club de privé Aman.

10. Les investisseurs qui ont conservé un appétit pour cette classe d’actifs devraient donc se positionner sur une gamme de produits plus larges, ce qui leur permet aussi de diversifier leur risque en investissant sur différents segments complémentaires du marché.