Quel régime fiscal pour la location meublée non professionnelle ?
Article publié dans le cadre du partenariat Koytcha conseil/JIR, édition du mardi 7 mai 2019.
Les loyers tirés d'un logement loué en meublé non professionnel sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers.
En dessous de 70 000 euros de recettes par an, le bailleur relève en principe d'un régime d'imposition simplifié : le microBIC. Le montant de ses loyers imposables est déterminé de manière forfaitaire après application d'un abattement forfaitaire de 50 % (minimum 305 euros), lequel est censé couvrir toutes les charges. C’est déjà supérieur au régime microfoncier (locations nues) dont le taux de l'abattement n’est que de 30 %. L’avantage du régime micro réside surtout dans sa simplicité. Le bénéfice net calculé après application des 50 % d’abattement est ensuite soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Au régime micro, le revenu déclaré est donc systématiquement positif (sauf si les recettes de location sont inférieures à 305 euros). Mais il est toujours possible de renoncer au micro-BIC pour être imposé au régime réel.
Pas besoin d'être un loueur en meublé professionnel pour profiter de ce régime. Les frais d'agence et de notaire liés à l'acquisition du logement sont déductibles, contrairement au cas où les loyers sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. À eux seuls, ces frais permettent souvent de générer un déficit dès la première année.
Pas besoin d'être un loueur en meublé professionnel pour profiter du régime réel. En revanche, il y a plus de formalités déclaratives avec une déclaration à faire en début d'activité. Il y a également plus d’obligations comptables, comparables à celles d'un commerçant. Mais le régime demeure plus avantageux d'un point de vue fiscal.
Ce déficit peut être reportable pendant 10 ans sur les revenus tirés de l’activité de location meublée. Les intérêts d'emprunt sont totalement déductibles, même si cela entraîne un déficit. Enfin, il est possible d’amortir le logement et les meubles (sur une durée de 20 ans à 25 ans pour le logement et de 5 à 7 ans pour le mobilier et les équipements). La déduction des amortissements ne peut toutefois entraîner la constatation d'un déficit, mais la part des amortissements non déduite au titre d'une année est reportable indéfiniment, d'année en année. Il est au final possible de percevoir des revenus peu taxés pendant une longue durée compte tenu de l'accumulation des amortissements. Il peut être opportun pour le loueur d’adhérer à un centre de gestion agréé afin d’éviter que son résultat fiscal soit majoré de 25 % lorsqu’il est positif. Précision importante : en cas de vente du bien loué en meublé, les conséquences sont en principe identiques dans les deux régimes. Les plus-values de cession de locaux d’habitation réalisées par les loueurs en meublé non professionnels relèvent des plus-values des particuliers comme si le bien avait été loué nu. La plus-value n’est imposable qu’en cas de revente du bien : elle n’est pas imposable si le bien est réaffecté à un autre usage sans être vendu.
Au final, le régime réel s’avère souvent plus avantageux que le régime micro. Il faut en revanche disposer d’un certain niveau de revenus locatifs pour amortir les frais de comptabilité et supporter un peu plus de lourdeur administrative.