Publicação de DANIEL BIZERRA DA COSTA

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Existem duas modalidades principais de leilão, com regras específicas para cada uma: 1. Leilão Judicial: Organizado pelo Poder Judiciário, geralmente ocorre para recuperar valores devidos em processos judiciais. O imóvel é avaliado por um perito, e o valor mínimo de venda é determinado pelo juiz. O leilão ocorre em duas etapas e é conduzido por um leiloeiro devidamente credenciado. 2. Leilão Extrajudicial: Organizado diretamente pelo credor, como bancos ou empresas de crédito, sem intervenção do Judiciário. Geralmente, é mais rápido e está previsto no contrato de financiamento (alienação fiduciária). O leilão ocorre também em duas etapas e é conduzido por um leiloeiro devidamente credenciado. Caso o imóvel não seja arrematado o credor pode utilizar a Venda Direta, sem leiloeiro.

As normas gerais que impedem a arrematação de um bem por preço vil são plenamente aplicáveis ao caso de execução extrajudicial de um imóvel alvo de alienação fiduciária, mesmo para casos anteriores à Lei 14.711/23. A conclusão é da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, que declarou a nulidade da arrematação do imóvel de uma empresa devedora, determinando a realização de novo leilão. O caso trata de uma empresa que fez um empréstimo de R$ 28,6 milhões por meio de escritura pública de cessão de crédito com pacto adjeto de alienação fiduciária de imóvel. Isso significa que, para obter os R$ 28,6 milhões, a empresa passou ao credor a propriedade de um imóvel como garantia pela alienação fiduciária e, em caso de não pagamento da dívida, o credor poderia leiloar o bem para reaver os valores. Foi o que aconteceu. A empresa devedora deixou de cumprir com as obrigações a partir da quarta parcela, o que levou à execução extrajudicial do imóvel, avaliado em R$ 84,4 milhões. No primeiro leilão, nenhum lance chegou a esse valor, porém no segundo leilão, venceu o lance de R$ 33 milhões, suficiente para quitar o saldo devedor e os demais encargos — o custo do próprio leilão, os juros da dívida e outras obrigações tributárias, incluindo o pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Para a empresa devedora, a arrematação é ilegal porque foi feita por preço vil, com fundamento no art. 884 do Código Civil e no art. 891, caput e parágrafo único do Código de Processo Civil, regras que proíbem o enriquecimento sem causa e, no caso de alienação, o lance que ofereça preço vil, considerado aquele inferior a 50% do valor da avaliação, o que foi afastado pelo TJ/SP sob a alegação de esse critério não estava descrito na Lei 9.514/97 (alienação fiduciária). Interessante registrar que o art. 27 da lei da alienação fiduciária, que estava vigente à época dos fatos e do julgamento, se resumia a indicar que no segundo leilão “será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos”, porém tal norma foi alterada pela Lei 14.711/2023, onde o parágrafo 2º do artigo 27 indica que, em segundo leilão, não pode ser aceito lance inferior à metade do valor de avaliação do bem, ainda que superior ao valor da dívida, o que já era o posicionamento do STJ.

Importante posicionamento do STJ aplicado a regra do CPC à alienação fiduciária.

É possível anular um leilão extrajudicial e desfazer o negócio entre arrematante e instituição financeira pelo fato de o edital desrespeitar os requisitos exigidos para o leilão judicial?A questão está nas mãos da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, que vai analisar o tema em recurso especial. O relator é o ministro Marco Aurélio Bellizze. A decisão vai influenciar o financiamento de imóveis por meio de contratos com garantia de alienação fiduciária. Neles, o banco fornece o crédito para aquisição do bem e se torna o proprietário. O comprador fica na posse e pode usufruir, mas só recebe a propriedade quando quitar a dívida. Se atrasar as prestações, o banco consolida a posse do imóvel e, por lei, precisa levá-lo a leilão, que é extrajudicial por não depender da existência de um processo.No caso julgado, o imóvel leiloado está localizado em Campinas (SP) e tem restrições de construção por motivos ambientais — trata-se de área de contaminação do solo e das águas. Essas restrições, que constam em decreto municipal da cidade paulista, não foram incluídas no edital do leilão extrajudicial. Um posto de combustíveis arrematou o imóvel alegadamente sem saber disso. Por esse motivo, o arrematante processou o banco e o leiloeiro, pedindo a declaração de nulidade do leilão e a devolução dos valores desembolsados. As instâncias ordinárias deram razão ao posto e anularam o negócio. Para eles, o imóvel deveria ter descrição detalhada no edital, contendo todas as suas características — inclusive as restrições. Fonte: Conjur #leilao #STJ #judicial #extrajudicial #obadvocacia #decisao #julgamento #prestacoes #banco #imovel

Os leilões de imóveis podem ocorrer de duas maneiras: judicial e extrajudicial. A diferença entre eles está no processo legal envolvido. No leilão judicial, o processo é conduzido pelo sistema judiciário, geralmente em casos de execução de dívidas ou disputas legais. Já o leilão extrajudicial ocorre fora dos tribunais, muitas vezes por iniciativa do credor para recuperar dívidas de forma mais rápida. Aqui no Leilão de Ponta a Ponta, nossa equipe especializada está sempre pronta para oferecer total assistência, garantindo segurança em todo o processo. Invista com sucesso! Entre em contato conosco agora mesmo através dos nossos canais e agende uma consultoria. #LeilãoDeImóveis #Justiça #NegóciosImobiliários #leilao #leilaoonline

**Controvérsia Jurídica em Leilão Extrajudicial** 🔍 A 3ª Turma do STJ analisa a possibilidade de anular um leilão extrajudicial de imóvel em Campinas (SP), devido à falta de informações no edital sobre restrições ambientais da propriedade. A questão central é se o edital deve incluir detalhes sobre ônus, mesmo em leilões que não dependem de processos judiciais, conforme previsto no CPC. O tema é regulado pela Lei 9.514/1997, que trata do instituto da alienação fiduciária e não traz grandes exigências para que o leilão seja feito. Ela obriga que seja este seja organizado em até 60 dias após a averbação da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário na matrícula do imóvel e que seja devidamente comunicado ao devedor. Um posto de combustíveis, que arrematou o imóvel sem saber das restrições, processou a instituição financeira e o leiloeiro, resultando na anulação do negócio por instâncias inferiores. Agora, a decisão do STJ pode impactar o financiamento imobiliário via alienação fiduciária. https://lnkd.in/dmJ38JBh ⚖️🏡 #DireitoImobiliário #Leilão #STJ

Descubra seus direitos caso o leilão extrajudicial seja anulado! Entenda os procedimentos e direitos envolvidos na anulação de um leilão extrajudicial, tenha segurança financeira como comprador e saiba as responsabilidades do banco. ✅ Anulação Anterior ao Registro da Escritura de Compra e Venda: Quando a anulação do leilão ocorre antes do registro da escritura de compra e venda, o comprador tem direito à restituição total do valor pago. ✅ Anulação Posterior ao Registro da Escritura de Compra e Venda: Caso a anulação aconteça depois do registro da escritura, o comprador arrematante mantém a posse do imóvel, e o banco é responsável por indenizar o ex-mutuário. ✅ Importância da Assessoria Jurídica em Leilões: A assessoria jurídica especializada em leilões é crucial para garantir segurança e sucesso no investimento. Advogados especializados ajudam a evitar armadilhas legais, asseguram a legalidade do processo e orientam sobre os direitos do comprador. Deixe sua opinião! Quer saber mais? Siga a Leilão Já! #InvestimentoSeguro #MercadoImobiliário #OportunidadeDeInvestimento #EstratégiaFinanceira #SucessoNosLeilões #ConsultoriaImobiliária #AssessoriaJurídica #SegurançaNosLeilões

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem decidido que nos contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, a resolução do negócio, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Isso significa que o comprador não tem o direito imediato de reaver valores da compra do imóvel. Assim, os inadimplentes somente terão parte do valor pago no financiamento se o imóvel for arrematado em leilão público e houver saldo a seu favor. Para conferir o artigo completo, acesse em nosso site🌐 → https://lnkd.in/dew7U-Dy, ou no link da bio, ou através do link: https://lnkd.in/dFtK3uTt #noticias #news #boletiminformativo #boletim #oabmg #direitocivel #mercadoimobiliario #amadi #direitoimobiliario #imobiliaria #direitonoticias #noticiasdireito

Boa notícia para quem busca imóveis em leilão! O STJ decidiu que o arrematante não é responsável por débitos fiscais do imóvel cujos fatos geradores foram anteriores à arrematação. Saiba mais sobre essa importante decisão e como ela pode te beneficiar. #DireitoImobiliário #ArremataçãodeImóvel #STJ