CUIDADOS NA COMPRA DE UM IMÓVEL-Parte 1

A aquisição de um imóvel envolve muitas precauções e obrigações além do compromisso de pagamento pela compra.

Se a compra é de um terreno sem construção é fundamental a verificação da legalidade do loteamento. Tanto a Lei Federal nº. 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo), como as Leis Municipais vedam, proíbem, vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.

Com frequência existem problemas com parcelamentos irregulares onde o terreno é colocado em nome de uma associação de moradores e, às pessoas, é vendida uma quota que corresponde a uma fração daquela área, sem aprovação do projeto na prefeitura, sem registro do loteamento e sem a matrícula individual do lote.

A loteadora é responsável pela instalação de energia, esgoto, captação de áreas pluviais, asfalto, guias e sarjetas. Em um empreendimento legal o loteador pode até comercializar os lotes antes de executar toda a infraestrutura desde que caucione ou garanta a execução destes serviços.

A área irregular comprada pode, em alguns casos ser legalizada, mas para isso, necessariamente serão gastos altos valores adicionais.

Analises das características do terreno também são importantes na compra de um lote como localização, insolação, declive e drenagem.

Outro cuidado é a verificação do zoneamento que ele se enquadra. A lei de zoneamento vigente é a que define como pode ser a ocupação, quantos metros podem ser construídos e quantos andares, assim como que tipo de atividades podem ser instaladas.

A verificação de estabelecimentos comerciais e industriais similares na vizinhança, não garantem os mesmos direitos ao lote pretendido, visto que mudanças na legislação alteram constantemente o uso e ocupação de várias áreas do município.

Se o lote estiver em empreendimento fechado deve-se verificar sua natureza legal como loteamento fechado ou condomínio. Se for loteamento fechado a propriedade é apenas do terreno em si e cota da associação de moradores. No caso de condomínio a matricula do imóvel será composta da área privativa do lote, assim com a fração das ruas e áreas comuns. Nestes dois casos poderão existir regras adicionais para a construção além das previstas na legislação municipal.

Margareth de Almeida Pongelupe, advogada e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina.