Operação Urbana Água Espraiada | Leilão de CEPACs

Conforme anteriormente informado por nosso escritório, em 05 de fevereiro de 2022 foi publicado o Edital do 1º Leilão da 6ª Distribuição Pública de Certificados de Potencial Adicional de Construção (“CEPACs”) com relação à Operação Urbana Consorciada (“OUC”) Água Espraiada, definido para ser realizado em 08 de março de 2022, das 12h30 às 12h45.

O 1º leilão dos CEPACs estava marcado para 17 de dezembro de 2020, mas foi suspenso por uma decisão liminar do Tribunal de Contas do Município (TCM) em razão de controvérsias sobre o valor correto dos títulos, cuja oferta inicial da Prefeitura era de R$ 1,450 mil.

Após a correção do valor, com um acréscimo de 50%, de acordo com o calculado pelos técnicos do TCM, ficou determinando o valor de R$ 2,175 mil por CEPAC, uma alta de 70% no valor praticado na última edição do leilão da OUC, em 2012.

A título de comparação, o edital do último leilão da OUC Faria Lima, ocorrido em 14.10.2021, estipulou um valor unitário de R$ 17,6 mil para os 12.154 CEPACs colocados em disputa, sendo comercializados 10.318 títulos – o mesmo praticado no leilão anterior, de 2019, quando ocorreu um ágio de 170% em relação ao valor de referência de R$ 6,5 mil por título.

A OUC Água Espraiada, que irá completar 21 anos em dezembro de 2022, foi instituída pela Lei Municipal nº 13.260, de 28.12.2001, alterada pela Lei Municipal nº 16.975/2018, estabelecendo um limite máximo de 4.490.999 CEPACs a serem emitidos no âmbito da OUC.

Nos termos do Edital desta 6ª Distribuição, serão disponibilizados 320.000 títulos – número máximo aprovado pela Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”). Conforme Controle de Estoques de Área de Construção Adicional, divulgado, pela Municipalidade de São Paulo, em 06.08.2021[1], o saldo de CEPACs da OUC Água Espraiada disponível para negociação é de 1.100.000 títulos.

Tendo em vista a possibilidade, especificamente para a 6ª Distribuição, de aquisição através de pagamento parcelado, está prevista a realização de leilões individualizados para os pagamentos à vista e parcelado.

A OUC Água Espraiada, considerada como o principal eixo de crescimento do mercado imobiliário paulistano, é dividida em 5 setores, abrangendo trechos da Marginal Pinheiros, Berrini, Brooklin, Chucri Zaidan e Jabaquara[2].

Para cada setor é previsto um limite de metros quadrados adicionais que poderão ser adquiridos através de CEPACs, assim como o tipo de uso – residencial ou não residencial. Os limites disponíveis em cada área contida no perímetro da OUC são divulgados periodicamente pela Prefeitura através do Controle de Estoques de Área de Construção Adicional.

A relação de equivalência entre cada CEPAC e o potencial construtivo adicional em metros quadrados, para cada setor da OUC Água Espraiada é indicado na Tabela 1 do Edital da 6ª Distribuição:

Desse modo, tão logo seja atingido o limite de um determinado setor, os CEPACs remanescentes somente poderão ser utilizados em setores onde ainda haja estoque de área adicional de construção ou o tipo de uso pretendido disponível, acentuando a escassez nas regiões em que a demanda se mostra elevada.

Por fim, importante lembrar que os CEPACs são distribuídos publicamente no mercado primário, através do procedimento de leilão realizado no sistema eletrônico de negociação da B3, sendo, portanto, considerados valores mobiliários, nos termos da Instrução CVM nº 401, de 29 de dezembro de 2003.

Além dos leilões, por serem títulos mobiliário “ao portador”, os CEPACs podem ser adquiridos no chamado “mercado secundário” mediante contrato específico, normalmente elaborado por corretoras de valores.

Nosso escritório está à disposição de todos os clientes para esclarecer quaisquer dúvidas. [1] OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA ÁGUA ESPRAIADA. Lei 13.260/01, alterada pelas leis 15.416/2011, 15.519/11 e 16.975/2018. Posição em 06.08.2021. Prefeitura Municipal de São Paulo. São Paulo. https://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/uplo ad/desenvolvimento_urbano/sp_urbanismo/AGUA_ESPRAIADA/2021/Quadro_Estoques/OUCAguaEspraiada06aagosto2021_resumo_geral.pdf. Acesso em 10.02.2022.

[2]    OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA ÁGUA ESPRAIADA. Perímetros e Mapas. Perímetro de influência direta e Setores da Operação Urbana. Prefeitura Municipal de São Paulo. São Paulo. https://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/licenciamento/desenvol vimento_urbano/sp_urbanismo/operacoes_urbanas/agua_espraiada/ouc_agua_espraiada/index.php?p=297077. Acesso em 10.02.2022.