Les marchands de biens se passent désormais de leur banque pour aller plus vite 🐌

Il y a un peu plus d'un an encore, pour les projets de marchand de biens, la banque finançait ce qu'elle avait l'habitude de financer, et le crowdfunding immobilier venait financer une partie des fonds propres. Depuis les banques ont durci leurs conditions, sont moins souples, moins réactives...

Si bien que sur les 12 derniers mois, 40% de nos financements pour la profession ont consisté à remplacer la banque, en complément du financement des fonds propres. Ce chiffres est monté à 80% sur les 6 derniers mois. J'ai décidé qu'il était temps d'en parler !

Au programme de cette newsletter #5 :

💶 1. Financement de vos opérations : explications du nouveau paradigme de financement pour les marchands de biens 🏦

📻 2. Actus immo : Indexation des nouveaux loyers et inflation des loyers commerçants, on a mis à nu le système pour vous 🔍

🪙 3. Financé sur WeShareBonds : le fichier Excel qui permet à nos clients de savoir s'il est pertinent de financer une opération à 100% en crowdfunding (sans banque) 🧮

💡 4. Tech utile : le logiciel qui change la vie des développeurs fonciers 🖱️

Bonne lecture !

💶 1. Financement de vos opérations

1.a. "Senior Secured" : le financement en 2️⃣ en 1️⃣ qui remplace la banque ET le crowdfunding immobilier

"Senior Secured" est un terme consacré chez WeShareBonds, mais l'on pourrait également appeler cela beaucoup plus sobrement "financement avec une hypothèque de premier rang".

Il s'agit ni plus ni moins que de faire ce qu'aurait fait la banque : financer l'actif et les travaux, en prenant une hypothèque de premier rang sur l'actif ; ET de faire en même temps ce qu'aurait fait une plateforme de crowdfunding immobilier, à savoir financer une partie des fonds propres de l'opération.

Je vous mets ci-dessous un slide que Zineb Megzari avait fait dans le cadre d'un webinar pour notre première opération "Senior Secured" en octobre 2021, afin d'expliquer à nos investisseurs en quoi consistait ce financement (ici appelé aussi "unitranche" i.e. une seule tranche) par rapport à un financement "classique" 👇

Je trouve que ce slide illustre très bien le concept de ce que l'on essaie de faire, et qui trouve clairement son public auprès des marchands de biens français, puisque sur les 6 derniers mois 80% de nos financements sur des opérations de marchand de biens ont été des "Senior Secured". Il n'y avait donc aucune banque sur ces opérations.

Les raisons de cet engouement de la profession pour ce type de solution de financement sont nombreuses :

• 📋 Durcissement des conditions de financement proposées par les banques dans le contexte actuel ;
• ⏳ Délais de réponse des "risques" au sein des banques qui ne sont pas en phase avec les besoin de rapidité des professionnels de l'immobilier, dans un contexte de rareté du foncier et de volonté de "sauter sur les bons coups" ;
• 📈 Montée en puissance des plateformes de crowdfunding immobilier, qui peuvent désormais financer plusieurs millions d'euros par opération sans problème.

A cela s'ajoute la hausse du coup des matériaux et l'évolution incertaine des prix de l'immobilier, qui poussent aussi il faut le dire, les investisseurs à plébisciter plus de garanties dans le cadre des financements en crowdfunding immobilier. L'un dans l'autre, tout le monde semble y trouver son compte, y compris les banques qui si elles ne financent pas, sont pour la plupart heureuses de trouver des solutions alternatives pour leurs clients.

1.b. Etude de cas : substituer 1️⃣ million d'euros de fonds propres 😎

Notre étude de cas porte pour ce numéro sur un bel actif en plein Paris. Je vous propose de découvrir rapidement en un clic (page 2), les conditions qui peuvent être pratiquées sur ce type de financement junior, en complément d'une dette bancaire 👇

Si vous souhaitez que l'on couvre une situation particulière dans notre prochaine étude de cas, n'hésitez pas à me l'indiquer en commentaires ou par message privé 🙏

📻 2. Actu immo du mois

2.a. Tour d'Europe 🌍 : à votre avis, quels sont les prix de l'immobilier dans les 27 capitales européennes ?

Le 9 mai c'est la Journée de l'Europe. Pour l'occasion, nous vous proposons de découvrir les prix de l’immobilier dans les 27 capitales de L’Union Européennes. Thibaud vous a préparé un résumé vidéo, qui reprend l'évolution des prix depuis 2016.

Qui sait, cela va peut-être vous donner des envies d'internationalisation... ou d'investir dans un bureau secondaire au soleil (quelques noms en bas de tableau m'inspirent) 😎

Si vous souhaitez avoir les détails des prix et faire quelques calculs, nous vous avons mis les data en accès libre dans cette Google Sheet 👇

🖱️ Consulter les prix au m² des 27 capitales européennes dans un format Excel 🧮

2.b. Indexation des nouveaux loyers et inflation des loyers commerçants : on a mis à nu le système pour vous 🔍

Mon associé Frédéric Arnaud s'est penché pour vous sur la réforme de mars 2022 du mode de calcul de l'indice de revalorisation des loyers commerciaux.

Alors que 2022 voit un retour en force de l'inflation après des années de modération, des voies en faveur d'un encadrement voire d'un gel des loyers des logements se font entendre. Du côté des baux commerciaux les choses viennent déjà de bouger, afin de soutenir les commerces déjà durement touchés par les conséquences économiques de la Covid.

ILC, ILAT, ICC... Frédéric vous dit tout dans cet article sur les principaux indices et leurs modes de calcul, et ce qui pourrait bien changer à court terme ou qui vient de l'être !

📰 Lire notre article sur l'évolution du mode de calcul de l'indexation des loyers commerciaux

2.c. Notre sondage du mois📋

Au 1er trimestre, les ventes de biens immobiliers ont chuté de 17% 📉

Plusieurs facteurs peuvent expliquer cette situation :

• 👨👩👧👦 la baisse du pouvoir d’achat ;
• 💸 la hausse de l’inflation de (4,5 % pour 2022) ;
• 📈 l'augmentation des taux de crédit entre +0,2 et +0,4 points ;
• 🌍 un contexte international incertain dû à la guerre en Ukraine.

Nous vous avons donc sollicités la semaine dernière dans un sondage pour connaître votre avis sur une potentielle baisse de l’immobilier en 2022. Voici les résultats 👇

Pas facile comme question... A défaut d'y répondre, car nous n'avons pas plus que vous de boule de cristal, je vous propose 3 articles qui chacun défendent un point de vue différent :

• ✅ Oui, il y aura une baisse (La Tribune)
• ❌ Non, le marché va continuer de monter (Le JSL)
• 👀 Non, le marché va stagner (Nexity)

Cela donne au moins à réfléchir.

Pensez également à participer à mon prochain sondage sur les principaux obstacles que vous rencontrez en ce moment dans la réalisation vos opérations.

Cela se passe ici 👉 Je participe au sondage et je partage mon avis 🗳️

On se retrouve dans le prochain numéro de Super Promoteur pour vous partager le résultat et les meilleurs commentaires.

🪙 3. Quoi de neuf chez WeShareBonds 🏦 !?

3.a. Nous avons fait un très beau pool 🎱 dans le sud de la France

Nous sommes retournés ce mois-ci dans le sud avec le Groupe Protis et son dirigeant Mathias Petricoul, pour financer un nouveau pool de 3 opérations à Istres, Marseille et Le Luc :

• Istres : acquisition des trois étages d’habitation d’un immeuble mixte, totalisant 253 m² de surface habitable, rénovation et découpe en appartements puis revente par lots.
• Marseille : acquisition d’un immeuble de 180m² de surface habitable, élevé sur 4 étages en plein cœur du quartier du Panier, rafraichissement et revente à la découpe des appartements.
• Le Luc : acquisition d’une maison de 325m² sur 2 niveaux, rénovation complète et découpe, revente des appartements.

Le financement de 1.450.000€ permettra de financer ces acquisitions ainsi que les travaux nécessaires. C'est un plaisir renouvelé d'accompagner l'entreprise dans ses projets de développements dans ces 3 villes ☀️

3.b. Le fichier Excel qui permet à nos clients Marchands de Biens de calculer l'intérêt pour eux de se financer à 100% en crowdfunding (sans banque 🏦)

Dans le Super Promoteur de mars, je vous partageais un fichier Excel pour calculer l'intérêt d'un financement en crowdfunding immobilier, notamment en termes de marge sur l'opération. Le fichier vous permettait de calculer la marge dégagée sur une opération, en prenant en compte le levier bancaire et le levier obligataire, ainsi que l'ensemble des coûts usuels d'une opération de marchand de biens.

Aux vues de la demande grandissante pour des financements "Senior Secured" (on finance tout, y compris ce qu'aurait fait la banque), nous avons mis à jour le fichier afin de simuler ce type de financement pour vos opérations de marchand de biens 👇

💡 4. Tech utile

Buildrz : la proptech qui facilite le travail des développeurs fonciers 👷♂️

J'ai connu Buildrz au travers de leur levée de fonds la semaine dernière, de 3,8 millions d'euros. Cela m'a permis de découvrir l'entreprise et son métier, mais aussi son ambition autour d'une plateforme collaborative pour les développeurs fonciers, afin de faciliter et fluidifier encore plus leur travail.

L'interview BFM est sympas, mais ce que j'ai préféré pour découvrir l'entreprise et surtout son métier actuel qui a fait jusqu'à maintenant son succès, c'est cette courte vidéo qui montre ce qu'est capable de faire leur logiciel pour les promoteurs. 🎬

Je vous la fait commencer au passage qui m'intéresse 👇

C'est fascinant ce que la technologie permet de faire désormais ! Nous avons hâte de voir avec l'équipe ce qu'ils vont à l'avenir proposer dans leur solution. 🕹️

Si vous souhaitez en savoir plus, le plus simple reste leur site web ou plus directement de contacter Manuel Verrier le CEO, sur Linkedin.