🪧 TERRAIN À VENDRE : la rareté du foncier vous pousse à l'innovation 💡
Entre rareté du foncier, allongement des délais d'obtention et de purge des permis de construire, et explosion du coût des matériaux, on peut dire que 2022 ne gâte pas les promoteurs, en témoigne le cas Geoxia / Maisons Phoenix côté CCMI.
Dans ce contexte, s'assurer une bonne réserve de foncier, à un bon prix et bien financé, s'avère décisif pour envisager sereinement les années à venir. Je vous propose de creuser le sujet dans ce nouveau numéro de Super Promoteur !
Au programme de ce numéro 6 :
💶 1. Financement de vos opérations : comment financer sa réserve de foncier et s'assurer un fonds de commerce pour les années à venir 💡
📻 2. Actus immo : impact du nouveau DPE après 1 an 🕯️, et répartition détaillée des logements en France 🧮
🪙 3. Financé sur WeShareBonds : voyage à Annecy et publication de nos stats de crédit sur l'immobilier 📈
💡 4. Tech utile : une app qui vous permet de scanner en 5min un bien lors d'une visite, et d'en obtenir les plans 2D 📐
Bonne lecture !
💶 1. Financement de vos opérations
1.a. Promoteurs, on achète le foncier ensemble ?
Le foncier est de plus en plus rare et donc de plus en plus cher. Or c'est le fonds de commerce d'un promoteur : le foncier d'aujourd'hui contribue aux ventes de demain. Et les vendeurs l'ont bien compris, puisque surfant sur la forte demande de foncier, ils n'hésitent plus pour certains à mettre sous pression les promoteurs pour acheter sans conditions suspensives de PC obtenu, de commercialisation, de GFA...
Il faut aussi dire que les délais de purge des permis de construire tendent à s'allonger sur les bons fonciers, ceux dont l'emplacement devrait assurer une belle rentabilité au promoteur, mais pour lesquels la mairie et les riverains se montrent plus regardant. Tout cela contribue à mettre sous pression le promoteur pour se constituer une réserve de foncier plus conséquente qu'auparavant, afin d'anticiper ces délais. Un calcul pas si bête quand on pense qu'un foncier rare implique un foncier dont les prix vont continuer de grimper, que l'on sert un marché structurellement déficitaire en logements, et qu'in fine l'on sait augmenter ses prix de vente et garder ses marges. Encore faut-il pouvoir financer ce foncier.
C'est en tout cas dans cette logique que l'on nous sollicite et que nous avons mis en place les premiers financements de ce type : nous finançons le foncier à hauteur de 80% de sa valeur actuelle (sans la valeur future du permis), c'est-à-dire à 80% du prix auquel on pourrait revendre le foncier si in fine il devait l'être avant obtention et purge du permis.
Si vous voulez faire un test, nous avons un expert en interne qui peut valoriser un foncier que vous ciblez ou que vous avez acquis, et vous dire combien nous pourrions financer sur cette base. Vous pouvez m'envoyer les caractéristiques par message Linkedin. 📩
2.b. Étude de cas :
Dans le précédent numéro de Super Promoteur, nous évoquions la part grandissante de marchands de biens qui ne passaient plus par les banques pour le financement de leurs opérations.
L’opération Louis-le-Grand en est un parfait exemple. Il s'agit d'une opération consistant en l’acquisition d’un ensemble immobilier comprenant 5 appartements en plein centre de Bordeaux, à deux pas de la place de la Victoire et de la rue Sainte Catherine, en vue de le revendre à la découpe.
Les porteurs du projet disposant de 700.000€ à investir dans le projet, ils ont simplement financé le complément soit 640.000€ auprès de WeShareBonds en quelques jours, sans passer par leurs partenaires bancaires.
📻 2. Actu immo du mois
2.a. Petit historique du DPE
Le Diagnostique de Performance Energétique (DPE) a été instauré en 2006 afin de transposer la directive européenne pour la performance énergétique des bâtiments. Il a ensuite été remanié en juillet 2021.
Ironie du remaniement :
Retour en image sur le DPE 🎬👇
2.b. Qui possède le patrimoine immobilier en France ?
Selon l’Insee, 58% des ménages français sont propriétaires d’au moins un logement. La publication de l'Insee intitulée « France, portrait social » nous apporte un éclairage sur cette répartition 👇
Mon associé Frédéric a rédigé un article complet sur le sujet des logements en France et de leur répartition, un sujet que je pense pertinent pour les professionnels de l'immobilier impliqués sur le logement :
2.c. Notre sondage du mois📋
La semaine dernière je vous demandais quels étaient les principaux obstacles dans la réalisation d’une opération immobilière. Voici les résultats de notre sondage :
Trouver des financements et la recherche de projets (et de foncier !) ressortent comme les principaux obstacles pour la réalisation d’une opération.
Les banques serrent en effet la vis dans l'octroi des financements, en témoigne le nombre croissant d'opérations de marchand de biens que nous finançons désormais sans les banques, comme je l'expliquais dans le précédent numéro de Super Promoteur.
La recherche de projets et de foncier se complique également : la hausse des prix alimentée par un marché extrêmement concurrentiel, rend la prospection difficile.
Je vous invite à participer tout de suite à notre prochain sondage : avez-vous déjà manqué une opportunité par manque de fonds propres ? 👉 Je participe au sondage et je partage mon avis 🗳️
🪙 3. Quoi de neuf chez WeShareBonds 🏦 !?
3.a. Nous avons pris un grand bol d'air à Annecy
Nous avons financé un projet rue des Tennis, dans la commune de Rumilly, à une vingtaine de kilomètres au sud d’Annecy en Haute-Savoie. Il s’agit d'une opération de marchand de biens consistant en la division d’un ensemble immobilier comprenant une maison d’habitation et un terrain non bâti, afin de revendre séparément la maison et le terrain adjacent. Ce dernier fait par ailleurs l’objet d’une promesse unilatérale de vente, permettant de conforter l'opération.
Le projet, porté par Jean-Louis Didier, fondateur et dirigeant de Carax de 1999 à 2017, nous a une nouvelle fois fait découvrir un joli coin de France :
3.b. Nous avons publié nos stats de crédit sur l'immobilier
On nous le demandait depuis quelques temps, aussi nous avons mis en forme cela dans un post publié sur Linkedin le mois dernier : nos statistiques de financement sur le marché de l'immobilier.
Je vous laisse les découvrir en image, sur le post Linkedin ou ci-dessous 👇
💡 4. Tech utile
CubiCasa, ou comment obtenir un plan 2D en 5min lors d'une visite
Gagnant du MIPIM Paris, Top 100 Mondial Proptech Influencer Brands, Gagnant du concours de pitch de CBRE... CubiCase n'a pas fini de séduire. Il faut dire que l'application, d'origine finlandaise, est extrêmement pratique pour les professionnels de l'immobilier : elle permet de scanner en 5 minutes avec son téléphone, à l'aide de leur application Android ou iOS, un appartement ou une maison. Et quelques heures de calcul plus tard, l'entreprise fournit un plan 2D du bien.
⚗️ Nous avons testé l'application sur un appartement : même si ce n'est pas parfait, le rendu est vraiment bon et il est ensuite possible de modifier le plan pour corriger certaines imperfections. Une solution à essayer donc, lors de l'une de vos prochaines visites d'un bien immobilier 🤳
Voici deux courtes vidéos pour en savoir plus sur le rendu et le fonctionnement 🎬👇