La Ley DUS, la generación de Plusvalía y su impacto en la VIS

La generación de Plusvalía a partir del suelo urbano es uno de los conceptos innovadores que trae consigo la nueva Ley sobre Desarrollo Urbano Sostenible, se concibe generar plusvalía del suelo urbano como una forma de financiar acciones y proyectos necesarios para el desarrollo y la gestión de la ciudad y su adaptación frente al cambio climático.

El concepto es interesante y se está utilizando en varios países de la región, cada uno con matices diferentes, de hecho, recuperar parte o toda la inversión que hace la administración de la ciudad en una zona determinada donde ha impactado positivamente, recuperarla a través de un impuesto a los predios de dicha zona, es me parece una buena forma de recuperar plusvalía, un ejemplo de ello podrían ser los proyectos de transporte público masivo, donde se puede aprovechar el impacto que tiene el proyecto en las zonas donde se establecen las estaciones, zonas que se ven impactadas por una demanda mayor para usos comerciales y de vivienda, zonas donde el coeficiente de edificación puede incrementarse por la mayor demanda y por tanto parte de la plusvalía generada por esos impactos puede ser captada por la administración de la ciudad.

Otras formas, sin embargo planteadas en la Ley valdría la pena re-pensar, por ejm., se plantea recuperar plusvalía a partir de los cambios de zonificación, me explico, una zona que actualmente es un R4 y que en la actualización del Plan Urbano se modifica a R6, ese hecho según la Ley le permite al gobierno de la ciudad a quedarse con parte de la plusvalía que se genera por ese cambio, por lo que entiendo cuando se cambia de zonificación a una zona es porque la zona amerita dicho cambio, por la dinámica que tiene, no es que el gobierno de la ciudad haya hecho algo para ello, entonces porqué la ciudad tiene que apoderarse de una plusvalía que directamente no ha generado?, no se toma en cuenta que el sólo hecho de cambiar la zonificación implica mayores gastos para el propietario del predio, paga más en impuesto predial y más en servicios, que muchas veces se pagan por años, sin usufructuar de la mejora de zonificación hecha. 

Una consideración importante es visualizar cómo impacta la captura de plusvalía del suelo urbano en los costos de la Vivienda Social, es una contradicción porque por un lado captamos plusvalía para tener ingresos que nos ayuden entre otras cosas a generar más vivienda social, sin embargo aplicar este instrumento de captura de plusvalía impacta directamente en el valor del suelo urbano, porque los habilitadores urbanos y los propietarios de los predios lo van a trasladar directamente al valor del suelo, y ya sabemos que el valor del suelo es un factor importante en el valor de la vivienda, de toda vivienda, pero especialmente en el valor de la vivienda de interés social, por tanto el valor de la VIS se incrementa y se vuelve menos accesible para grandes sectores de la población.

#desarrollourbano, vivienda social, urbanismo, #imp, #Limametropolitana, #vivienda