Le patrimoine financier communal ou bourgeoisial

À Fribourg, la loi du 22 mars 2018 sur les finances communales (LFCo), entrée en vigueur le 1er janvier 2021, appelée communément MCH2, impose la réforme du modèle comptable dans le but d’harmoniser les comptes et les bilans des administrations communales.

Conséquence de cette harmonisation, les communes ont entre autres le devoir de déterminer la valeur vénale du patrimoine financier à inscrire dans leur comptabilité. Le patrimoine administratif sera quant à lui inscrit à la valeur comptable comprenant les amortissements.

Qu’est-ce qu’un patrimoine financier ?

Le patrimoine financier est constitué d’éléments immobiliers dont la collectivité doit pouvoir se séparer à tout moment sans impacter son fonctionnement et ses tâches courantes.

Il est entendu par éléments immobiliers tous les droits réels tels que définis par le code civil, à savoir les biens-fonds (les terrains), les droits distincts et permanents immatriculés au Registre foncier (soit principalement les droits de superficie), ainsi que les sources, les mines et les parts de copropriété d’un immeuble.

Comment est-il évalué ?

L’évaluation du patrimoine financier doit être effectuée par un professionnel tel qu’un expert immobilier (et non pas un courtier ou une fiduciaire) afin d’en estimer la valeur vénale. Cette évaluation fait l’objet d’un rapport spécifiant la méthode précise de calcul et les raisons pour lesquelles cette méthode a été choisie. Chaque bien est différent d’un autre eu égard à de multiples critères et doit faire l’objet d’une estimation individuelle basée sur son état réel et sur sa place dans le marché immobilier. C’est pourquoi l’expert mandaté doit connaître le marché local, régional, cantonal et ses attentes réelles.

ACE Expertises van Zanten Sàrl répond à toutes ces exigences.

Est-ce que la valeur vénale du patrimoine financier doit être réévaluée après une 1ère évaluation ?

Oui, une réévaluation périodique de 5 ans est imposée par la loi. Mais si le bien est soumis à une variation durable de sa valeur, comme par exemple un dézonage de la parcelle qui retourne en zone agricole ou au contraire bénéficie d’une augmentation des droits à bâtir, la réévaluation doit être réalisée sans délai.

Est-il vraiment important de disposer d’une valeur vénale ?

Absolument. En disposant d’une valeur vénale déterminée par des méthodes reconnues et un expert agréé, la commune et ses administrés disposent de chiffres dûment justifiés qui leur permettent d’avoir une vision claire, et surtout réelle, de la situation. Ces chiffres donnent une « photographie en temps réel » du patrimoine financier de la commune.

Quelles sont les plus-values pour une commune et ses administrés de faire appel au conseil d’un expert immobilier ?

Faire appel à un expert immobilier membre de la Chambre suisse d’experts en estimations immobilières (CEI) est faire appel à un ensemble de compétences professionnelles et de respect strict des règles éthiques et déontologiques, à savoir par exemple que :

– l’évaluation doit répondre au but du mandat reçu et elle est compréhensible de tous ;

– le rapport est impartial et neutre car l’indépendance de l’expert ne doit souffrir d’aucun reproche – l’expert veillant notamment à être entièrement désintéressé de l’objet évalué ;

– les données de base précises et la situation réelle du bien sont prises en compte ;

– l’expert a effectué sa formation continue annuelle.

Pourquoi faut-il payer un expert immobilier alors qu’une estimation gratuite est possible ?

Les estimations gratuites ne le sont pas. Elles sont payées de façon indirecte et donc trompeuses (aucun professionnel ne peut survivre sans être payé) ou alors elles sont basées sur des statistiques qui ne sont pas probantes car ne considérant pas la réalité spécifique et unique du bien analysé. En effet, les statistiques ne peuvent pas prendre en compte les lois en vigueur ou celles à venir, les détails de l’extrait du registre foncier qui sont opposables aux tiers, ou l’état d’un fonds de rénovation pour une PPE par exemple. Seule une personne dûment formée peut apprécier et chiffrer les incidences financières d’une servitude (existante ou à créer) ou d’un fonds de rénovation insuffisant.

Les estimations gratuites sont basées sur des algorithmes mathématiques de comparaison. Ce genre de service gratuit permet principalement à des agences immobilières actives dans le courtage de récupérer des adresses afin prospecter de futurs clients. 

Les honoraires d’un expert immobilier ne sont pas en lien avec le montant de l’objet évalué mais ils sont déterminés à l’avance en fonction de la complexité du bien à évaluer.

Le domaine de l’immobilier comprend plusieurs éléments humains écartés de facto par les services de l’Internet. Le regard de l’expert immobilier dûment formé, humain, englobe la totalité des paramètres déterminant la valeur d’un bien. L’expert sait poser les postulats propres à chaque situation qui doivent être pris en compte afin de maximiser le potentiel financier. Finalement, il peut répondre directement aux questions spécifiques de son mandant, le conseiller, suggérer des améliorations ou des solutions – ce qu’une application gratuite sur Internet est incapable de faire...