Les dangers de la sous-location
Parlons des dangers de la sous-location de votre propriété à Phuket.
Vous possédez une villa avec piscine à Phuket et vous avez placé votre bien sur le marché locatif. Quelqu’un vous contacte et vous propose de louer la propriété pour un an minimum. Scénario parfait ? Oui, sauf que le locataire vous indique qu’il aura certainement des invités régulièrement…
En creusant un peu, votre « futur » locataire vous avoue qu’il souhaite en fait utiliser votre bien pour faire de la sous-location. Sur le papier, tout semble en ordre.
Après tout, que peut-il arriver ? Vous allez être payé tous les mois et vous allez avoir une caution à la signature du contrat en cas de dégâts. N’est-ce pas merveilleux ?
Malheureusement non, loin de là…….
Voici les principaux risques que vous encourrez si vous décidez d’accepter les sous-locations :
1. Vous n’aurez absolument aucun contrôle sur le nombre de personnes réellement présentes dans la propriété. Avec des clients de certaines nationalités, il ne sera pas exceptionnel de trouver entre 16 et 20 personnes si votre villa a 4 chambres à coucher.
2. Votre propriété vieillira très rapidement. Les sous locataires ne seront pas tenus de respecter le bien, fumeront peut-être à l’intérieur de la villa, laisseront très certainement l’air conditionné ouvert en permanence.
3. La caution que vous aurez reçue sera généralement égale à 2 mois de loyer …… sur une base de contrat locatif annuel. Donc imaginons que votre villa se louerait à THB 70,000 / mois pour un contrat annuel, vous toucherez donc une caution égale à THB 140,000. Imaginons que votre locataire ait réussi à obtenir un taux de remplissage de 80% en louant au mois ou à la semaine, cela signifie que vous aurez une occupation réelle entre 9 et 38 groupes de vacanciers. Vous pouvez donc imaginer l’état de votre bien au bout d’un an. Les matelas et draperies seront certainement à changer, les air-conditionnés ainsi que les rideaux. La caution perçue couvrira donc difficilement le montant des rénovations. Si vous avez trouvé le locataire par le biais d’un agent, vous aurez en plus réglé une commission de 10% à la base. Si vous êtes malchanceux, votre locataire appliquera la fameuse règle du « je ne paye pas les 2 derniers mois de loyer, le propriétaire se remboursera sur la caution ».
4. Si votre propriété est aussi à la vente, il vous sera difficile d’organiser des visites et de vous assurer de la propreté de votre villa, puisque vous n’aurez pas les coordonnées des personnes occupant votre bien.
5. N’oubliez pas que la location de moins de 30 jours est pour l’instant interdite en Thaïlande pour tout bien n’ayant pas la licence hôtelière. Donc si votre propriété est tout de même louée par le biais de sites tels airbnb, gardez à l’esprit le dicton "pour vivre heureux, vivons cachés". Vous ne souhaitez pas attirer la jalousie ou les plaintes de vos voisins qui seraient réveillés constamment par les vacanciers qui occupent votre bien.
Pour résumer, ne vous laissez pas bercer par le chant des sirènes. Si votre villa est saine, propre, bien meublée et correspond aux attentes du marché, il n’y a aucune raison pour que vous ne trouviez pas le locataire idéal avec le temps.
Comme toujours, j’ai bien plus à dire sur le sujet, n’hésitez pas à me contacter si vous aviez des questions.