PROTEGER LA CONFIANZA

Mayid Sáder Neffa

En el imaginario popular nacional existe la convicción de que uno de los objetivos para lograr la felicidad es poder vivir de rentas, en particular asociadas a inversiones inmobiliarias. A diferencia de otros países, no existe un objetivo claro de los individuos de acumular capital invirtiendo en la Bolsa de Valores, en empresas o emprendiendo en un proyecto personal.  

La conjunción de que Uruguay es una economía pequeña y poco profunda en términos de capital, sumado a que el Estado no ha sabido defender el valor de la moneda a través del tiempo y que extiende su participación en la economía año tras año, ha llevado a que los individuos nacidos en esta latitud geográfica no cuenten con los conocimientos, experiencia y anticuerpos necesarios para invertir sus ahorros en actividades empresariales. Las inversiones más cercanas a la economía real son la capitalización ganadera y la inversión inmobiliaria. Así es como el mundo del ahorro y el mundo de la inversión inmobiliaria están estrechamente vinculados.

Por lo antes expuesto, el mercado inmobiliario se presenta como la gran “bolsa de valores” del Uruguay. Con casi 150 mil transacciones por año que superan los 11 mil millones de dólares, representa valores que superan el 25% del total de los depósitos del sistema bancario en el país. Dicho de otra forma, en 4 años de transacciones inmobiliarias se moviliza el 100% de los depósitos en el sistema financiero uruguayo. Así es como el mercado inmobiliario es el fiel reflejo del patrimonio del uruguayo promedio.

La inversión inmobiliaria se puede efectivizar en: unidades terminadas, en unidades que aún no se comenzaron a producir o en unidades que están en proceso de producción. Estas últimas dos categorías se las denomina “inversión en el pozo” y es sin lugar a duda, la mayor fuente de financiación que tiene la producción de viviendas en el país, ya que los créditos del sistema financiero tienen una participación marginal en la financiación sectorial. Para que el lector pueda tener alguna referencia de magnitudes de inversión, según estimaciones propias en base a información del BCU, se podría inferir que en el año 2023 la inversión privada en el sector de producción de vivienda evidenció valores que oscilaron los 3000 millones de dólares. Solo bajo el régimen promocional de la ANV existen alrededor de 10.000 viviendas en proceso de producción, representando más de 1500 millones de dólares de inversión, a los que hay que sumarle toda la inversión por fuera del sistema promovido. La inversión en vivienda se financia con financiamiento bancario, ventas en el pozo y capital propio. En el último año, el financiamiento bancario a todo el sector construcción verificó unos 600 millones de dólares, por lo cual, podemos estimar que la construcción de vivienda utiliza el sistema financiero en un valor sensiblemente menor a esta cifra.

Hace unos meses tomó estado público el concurso de acreedores presentado por el desarrollador Balsa y Asociados, noticia que puso en estado de alerta a los individuos que compran inmuebles en el pozo, ya sea como inversión o con destino al consumo final. 

Sin lugar a duda, la compra de inmuebles en el pozo presenta múltiples riesgos adicionales al de la inversión en inmuebles “terminados”. La obra en si misma presenta riesgos económicos asociados a la financiación del proyecto y riesgos asociados a la producción del bien. En la entrevista que se publica en esta revista al Dr. Aparicio Howard se detallan los riesgos jurídicos asociados a este tipo de inversión. La forma de mitigar la mayoría de los riesgos es de elegir un promotor idóneo, un estudio de arquitectura y constructora con experiencia, respaldo y solvencia. No obstante, esto no quita que la inversión sea más riesgosa que la de comprar un inmueble terminado y con el post venta probado.

El mayor riesgo de comprar en el pozo tiene como contrapartida una expectativa de mayor valorización del bien. Que en la mayoría de las ocasiones se obtiene. Asimismo, para adquirir el inmueble terminado hay que tener todo el capital para pagarlo, mientras que la inversión en el pozo se realiza pari y passu con el avance de la obra. Este mecanismo colabora con algunas personas a tener un objetivo de ahorro a través del tiempo que se materializa cuando le entregan la unidad de vivienda.

Es vital proteger la confianza como principal activo inmobiliario. Es crucial dotar de información cristalina y veraz a los individuos sobre la solvencia financiera y reputación de desarrolladores y constructores. En la medida de que aumente la desconfianza en la inversión a través de la modalidad de inversión en el pozo, se estará limitando en gran medida el desarrollo de la vivienda en el país.