Investissement immobilier, quel moyen de détention privilégier : SCI ou SAS ?

Pour investir dans l’immobilier, jusqu’à une période récente, le réflexe immédiat était la création d’une SCI, alors qu’aujourd’hui il est souvent plus intéressant de s’orienter vers une SAS.

 Depuis plusieurs dizaines d’années, dès que l’on était plusieurs sur un projet d’investissement immobilier, ou que l’on souhaitait transmettre à ses enfants, la question ne se posait même pas, la création d’une SCI s’imposait.

Concernant les revenus fonciers, la base de calcul de l’IR est calculée sur les revenus encaissés, desquels on soustrait un ensemble de charges :

• Les intérêts d’emprunt (très réduits aujourd’hui du fait des taux d’emprunt au plus bas),
• Les éventuels travaux (réalisés par des professionnels),
• L’assurance du bien,
• Les charges et garanties locatives,
• La taxe foncière.

Plus on avançait dans le temps, moins il y avait de charges à déduire (la part des intérêts d’emprunt se réduisant au fil du temps, et on n’effectue pas de travaux chaque année), l’investisseur devenait donc très rapidement imposable selon sa tranche d’imposition, voire basculait dans la tranche marginale supérieure.

 L’investisseur était taxable sur son impôt sur le revenu, alors qu’il ne générait pas de cash puisque les loyers remontaient dans la SCI et servaient à rembourser le capital emprunté à la banque, ainsi que les intérêts et l’assurance du prêt.

L’intérêt principal résidait dans le fait que lorsque le bien avait été détenu pendant quinze ans, il était exonéré de taxe sur la plus-value, et la CSG n’existait pas.

L’autre intérêt résidait, bien évidemment, dans la possibilité d’effectuer des donations de ses parts de SCI à ses enfants, tout en gardant la gérance de la SCI, donc la main mise sur le bien immobilier, sans générer de taxation puisque seule la valeur comptable des parts était retenue (Actif – Passif) pour le calcul des droits de donation.

Avant la mise en place des prélèvement sociaux, cette fiscalité annuelle importante était contrebalancée par l’intérêt de l’exonération de la plus-value au bout de quinze ans.

Mais en 2011 la donne change !

En effet, cette année-là, la durée de détention grimpe de 15 à 22 ans pour être totalement exonéré de plus-value, et à 30 ans pour être totalement exonéré de prélèvements sociaux en cas de revente du bien immobilier.

Parallèlement, la CSG sur les revenus annuels a augmenté pour atteindre 17,20 % actuellement !!

Pour les investisseurs soumis à la tranche marginale d’imposition à l’IR de 45 %, la taxation est donc égale à 45 % + 17,20 % de prélèvements sociaux, soit 62,20 % des revenus fonciers nets de charges déductibles (et 58,20 % pour les contribuables avec une TMI de 41 %).

Première réflexion, pourquoi ne pas opter pour une SCI soumise à l’IS ?

Si l’investisseur met en parallèle l’augmentation des délais de détention (pour une exonération totale de l’imposition sur la plus-value en cas de vente) et l’augmentation des prélèvements sociaux (CSG&CRDS), il a de quoi s’interroger…

L’impôt est d’autant plus durement ressenti que, rappelons-le, aucune trésorerie n’est libérée pendant le remboursement de l’emprunt.

D’autant plus que, parallèlement, l’impôt sur les sociétés diminue : il était à 33 % jusqu’à présent, et il passera à 25 % en 2022.

Sans parler du taux réduit à 15 % seulement, pour les bénéfices n’excédant pas 38 000 euros …

 Pour peu que la détention immobilière sous forme de parts de société concerne un bien immobilier de rendement, destiné à compléter de futurs pensions & retraite notamment, puis soit destiné à être transmis à ses enfants, avec réserve d’usufruit, l’aspect revente éventuelle du bien ne sera pas une priorité ni un critère retenu dans le choix initial du mode de détention de ce bien immobilier.

 L’intérêt serait donc devenu évident d’opter pour une SCI à l’IS.

  Deuxième réflexion, opter pour une société commerciale, la SAS.

Quitte à opter pour l’impôt sur les sociétés, pourquoi ne pas créer une société commerciale, SARL, SA ou SAS ?

La SAS étant, pour diverses raisons, la plus intéressante.

L’intérêt est qu’elle ne dégage pas de revenu imposable les premières années, puisque le bien est amorti, et que cet amortissement « absorbe » les recettes.

Le bénéfice étant de 0, l’impôt est donc nul.

Quand l’emprunt et l’amortissement sont terminés, le bien crée alors du bénéfice, mais celui-ci est taxé à 15 % (au lieu de 58,20 % et 62,20 % pour les contribuables taxés dans les plus hautes tranches de l’impôt sur le revenu) …

En effet, il est rare qu’un bien génère plus de 38 000 euros de bénéfice.

Et si tel était le cas, le taux serait toujours limité à 25 % dès 2022.

 Certes, à contrario là-aussi, au moment de la vente, l’investisseur ne bénéficie pas de l’exonération de plus-value.

Même si ce critère « faculté de revendre » avait été totalement écarté lors de la création de la société, à ce moment-là, puisqu’il vend, l’investisseur a le « cash » disponible pour payer cette taxe sur la plus-value.

Alors que, rappelons-le, dans une SCI « classique » soumise à l’IR, l’investisseur payait l’impôt dès la première année, mais sans avoir la trésorerie pour le payer, il devait la trouver en ponctionnant d’autres revenus ou placements.

Deux autres intérêts à opter pour une structure commerciale : les associés ne sont pas indéfiniment responsables des dettes de l’entreprise, ce qui est le cas dans une SCI.

Et dans une SCI, l’objet social ne peut être qu’immobilier, alors que dans une SARL ou une SAS, on peut « héberger » une autre activité (commerciale par exemple), permettant de faire de la location meublée par exemple.

Bien distinguer l’immobilier d’entreprise, l’immobilier d’investissement et l’immobilier familial.

Pour l’immobilier d’entreprise, une SARL ou une SAS permet de n’être responsable qu’à hauteur de son apport en capital. Ce qui peut s’avérer vital si l’entreprise qui loue le bâtiment pour exercer son activité devient défaillante. Dans ce cas, l’investisseur peut, au pire, déposer le bilan.

Alors qu’en SCI, il serait appelé en garantie, même s’il dépose le bilan. Sans parler du fait que les héritiers hériteraient du problème…

Quand il s’agit d’immobilier d’investissement, l’investisseur recherche généralement un immeuble de rapport, avec des commerces ou des logements. Son objectif est d’avoir des revenus futurs pour sa retraite, ou d’améliorer ses revenus.

Dans ce cas, la SCI à l’IS ou la SAS est là encore un bon choix, pour des raisons fiscales. Son immobilier peut lui rapporter des revenus pendant sa vie active, et des dividendes lorsqu’il sera en retraite, en fonction de ses besoins.

Enfin, pour l’immobilier familial, la société à l’IS n’a aucun intérêt puisque, de toute manière, une résidence principale ou secondaire ne génère, à priori, aucun revenu !